부동산투자=아파트투자로 인식될만큼 주택시장에 대한 투자는 부동산투자시장의 메인중의 메인으로 인식되어 왔다.

그러나 11.15 대책이후 2007년 주담보대출 규제정책의 꾸준한 정책기조유지와 주택공급 확대정책으로 인한 실수요자 중심의 공급정책유지로 인해  주택시장에 대한 한정없는 투자유입자금이 한풀 꺽이면서 시중 유동자금의 새로운 유입처로 주목받았던 상가투자시장에 대한 기대감은 컸지만 기대감만큼 큰 자금이 유입되지 못하고 지역적 수요가 뒷받침되는 오피스텔이나, 지역적 개발 호재가 풍부한 일부 유용한 상가상품에 대한 선별적 투자성향을 보였던것이 상가투자시장의 2007년 한해였다고 할 수 있다.

기대심리는 팽배하였지만 실질적 자금유입이 기대감만큼 활성화 되지 못한 이유는 무엇일까?

여기에는 실물경기의 뒷받침이 체감적으로 느낄수 있을 만큼 활성화 되지 못한 이유가 가장 크다고 할 수 있다.

즉, 주택시장에 대한 규제로 인한 상가투자시장에 대한 자금유입의 외부적 환경요인은 커졌지만 실질적으로 상가투자를 통해 기대수익을 거둘수 있을 만한 실물경기 활성화의 체감경기는 둔한 반면에 유동자금을 급속하게 흡수하면서 코스피 2000포인트를 가볍게 훌쩍 뛰어넘으면서 활황세를 맞이했던 주식시장과의 자금유입경쟁에서 밀렸다고 할 수 있는 셈이다.

전반적으로 약보합세를 보였던 상가투자시장의 다양한 변수들을 통한 2008년 한해의 시장변화를 예측해본다면 크게 긍정적 요소와 부정적요소 그리고 긍정요인과 부정요인의 혼재요소등 세가지로 나누어 볼 수 있다.

2008년 상가투자시장을 밝게하는 긍정적 요소

- 아파트 분양가 상한제를 비롯환 주택시장의 규제정책 지속전망

2008년 주택시장을 전망하는 부동산 전문가들의 반응은 대체적으로 새정부의 등장에도 불구하고 부동산 정책의 큰 틀을 바꾸기는 쉽지 않을것으로 예상하고 있다. 특히 분양가 상한제를 통해 기존아파트 시세를 밑돌게 공급되는 신규공급 아파트 공급시장은 실소유자외의 부가적인 투기적 자금유입을 막아 “부동산 투자=아파트 투자”라는 등식을 일부라도 차단하는 효과를 발생시켜 시중 유동자금의 건전한 투자시장환경을 유도해낼 수있을것으로 기대된다.

물론 일부 개발호재지역이나 재건축시장의 규제완화 기대감등으로 재건축시장의 주택투자환경이 생명력을 유지한다하더라도 중장기적으로 끊임없는 주택가격 상승으로 인한 불안심리를 통해 막대한 융자를 조달하여 내집마련을 한 실소유자계층이 아파트가격의 시세상승으로심리적 보상을 만족하는대신 치러야할 융자금 원금과 이자납부를 위한 소비행태에서 먹고,입고,쓰는것을 극도로 제약해왔던 소비시장이 다소 완화되는 것을 기대해볼 수 있기 때문에 2008년도 실물경기의 성장을 전제로 한다면 이러한 유동자금의 유입처로 상가시장의 부상을 기대해볼 수 있겠다.

-2009년 한은 고액권발행확정을 통한 긍정적 인플레 기대

물가상승을 우려하는 목소리와 차라리 리디노미네이션(화폐단위변경)을 하자는 목소리도 많았지만 한은은 2009년 상반기 10만원권과 5만원권의 고액권발행을 결졍했다.

물가상승은 경제성장에 일정부분 저해요소로 작용하는바 없지 않지만, 일정한 수준의 물가상승은 경제활력을 불어넣는 요소로 작용하는 긍정적 효과또한 상존하고 있는 부분이다.

한은의 고액권발행 추진배경은 수표발행에 따른 제조와 취급비용 2800억원과 화폐운송 보관비용 400억 연간 5천억원으로 예상되는 비용등 총 5000억원의 비용절감효과를 내세우고 있지만, 실제 이런 비용절감 효과외에도 신권발행 자금유통을 위한 2500억원~5000억원에 이르는 자동전산화 신규투자시장환경구축과 상품의 고급사양화와 서비스의 질적개선을 통한 고가상품및 서비스의 등장으로 인한 객단위 상품증가를 기대할 수 있는 상가영업환경의 개선등에 기인한 긍정적 인플레이션효과를 기대할 수 있다.

예측이 다소 이른감이 없지 않지만 2008년 하반기를 즈음하여 고액권발행으로 인한 상품유통이나 서비스유통에서의 고급사양화 움직임발생은 일정부분 긍정적 물가상승을 초래하여 상가영업환경에 활력소를 제공할 수 있을것으로 기대되는데 반해 부동산상품단위의 커다란 거래에 미치는 영향은 다소 미미할것으로 예상된다.

-부동산개발업법 제도시행으로 인한 상가 공급량감소

2007년 11월 18일부터 연면적 2천㎡ (연간 5천㎡) 이상의 건축물을 지어 분양하거나 3000㎡ (연간 1만㎡) 이상 토지를 개발해 분양,또는 임대시 소재지 시도지사에게 부동산개발업 등록을 의무적으로 해야 하며 부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상, 부동산개발 전문인력 2인 이상, 33㎡ 이상의 사무실 확보하여야 하는 등 개발업체의 자금력 등에 대한 조건이 까다로워지기 진다.

▶부동산개발업법 이란?

이러한 부동산개발업법 시행이 상가 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보이는데, 이는  부동산 개발업법의 시행으로 인해 자금력이 영세한 업체들을 어느 정도 걸러내는 역할을 수행할 것이기 때문이다.

이러한 신규진입시장에 대한 장벽과 제도로 인해 다소나마 상가의 공급이 일정부분 감소될 것으로 예상되며, 분양물량 감소는 그동안 과다한 분양물량으로 인해 적체되어 있던 상가물량이 소진될 수 있는 기회를 제공하는 등 긍정적인 효과가 기대된다.

특히 부동산개발업체의 난립을 막는 효과부분에서는 구도심을 중심으로 토지 나대지가 고갈되어감에 따라 사업용부지를 찾기 어려워진 업체들이 대거 사업부지확보가 손쉬운 신규 택지개발지구 상가용지 공급에 대거 뛰어드는 현실에서 벌어지는 과도한 토지매입 경쟁을 다소나마 줄여내게 되어 과도한 입찰경쟁에서 초래되는 용지가격의 현실화를 통해 상가공급가격을 낮추게 되는 효과를 기대해볼 수도 있다.

이처럼 부동산 개발업법 시행에 따른 긍정적인 효과를 기대해보지만 무엇보다도 중요한 것은 부동산 개발업법이 얼마나 실효성 있게 시행되느냐는 점이라고 할 수 있다.

당사 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 2007년 9월 조사에 따르면 전국에서 분양중인 상가 1,355곳 11만 6천100여개의 점포중 건축물 연면적이 2천제곱미터 이하의 상가는 333곳 3천937개에 불과해 전체 분양중인 상가동수의 75%가 부동산개발업법 대상이 될정도로 조사되어서 대부분의 상가개발업체가 등록대상이 되어야하는 것으로 나타났다.

하지만 상가 수분양자들의 안전한 투자를 위해 시행됐던 연면적 3천㎡ 이상의 상가를 분양할 때 따라야 했던 상가후분양제의 경우 쪼개팔기 등 각종 편법분양들이 등장하면서 제도시행에 따른 큰 성과를 거두지 못하고 있는점은 부동산개발업법시행에따른 제도정착의 중요성을 다시한번 떠올리게 만드는 부분이 될수 있다.