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아파트형 공장 상가 눈에 띄네
2007-12-05 출처 : 장경철컨설턴트

장경철컨설턴트
016-732-9283

 아파트시장의 거래가 주춤하는 가운데 대표적인 수익상품인 상가에 관심이 쏠리고 있다. 물론 모든 상가가 주목을 받는 것은 아니다. 개발호재가 풍부한 지역이나 역세권 예정지를 중심으로 잘되는 상가가 있는가 하면 고전을 면지 못하는 상가도 많다.


상가시장에서도 최근 틈새상품으로 주목을 받는 상가가 몇가지 있는데 그 중에 하나가 아파트형 공장 상가다. 상주인구가 풍부한 아파트형공장 내 상가는 안정적인 수익을 보장받을 수 있어 투자자들에게 큰 반응을 얻고 있다.

 

아파트형 공장이 인기를 얻는 또 하나의 장점은 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 상가보다 수익률이 높기 때문이다. 아래는 아파트형 공장 상가가 왜 부각이 되는 지를 보여주는 좋은 사례다.

 

#아파트형 공장 성공 사례1


IT벤처기업을 운영하는 박병한씨(50세)는 본래는 강남 테헤란로에서 사무실을 임대로 쓰고 있었다. 몇 년 전부터 강남 사무실의 임대료가 많이 올라 부담을 가졌다. 차라리 그 비용으로 아파트형 공장을 분양을 받는 것이 낫다는 판단이 들러 입주를 결심하게 되었다.

이주비용이 만만치 않았지만 현재 직원들의 근무 만족도는 아주 좋았다. 분양상담을 받던중 아파트형 공장에 입주한 기업에서 자리가 좋은 상가를 먼저 매입한다는 이야기를 듣고 1층과 2층 상가를 분양을 받았다.

분양가는 1층에 5억,2층에 9억에 분양을 받아 문구점과 생선구이 전문점을 각가 입점을 시켰다. 문구점은 보증금 1억에 월 400만원,생선구이 전문점은 보증금 2억에 월세 700만원의 소득을 올리고 있다.

 

#아파트형 공장 성공 사례2


강만길(47세)씨는 모 금융기관의 부장이다. 최근 강부장은 동료들의 부러움을 사고 있다. 몇 년 전부터 조기퇴직의 바람이 불면서 동기들이 퇴직하는 모습을 직접 눈으로 보아야 했다. 물론 본인도 예외가 아니라는 생각이 들었다. 평소 가갑게 지내던 지인에게서 가산디지털 단지내 아파트형 공장 상가를 분양을 받는 것이 어떠냐는 제의를 받았다.

 

2층의 있는 상가의 분양가는 3억원이고 샤부샤부 전문점이 입점한 상태였다. 강씨는 고심끝에 현재 2억원과 융자 1억원으로 분양을 받았다. 강씨는 분양을 받기전 시간이 나는 대로 주변상권을 돌아다니며 경쟁업종을 분석하였고 2층에 있는 점을 감안하여 상주인구대비 경쟁력을 살펴본 후 투자에 임하였다. 주 고객층이 젊은층으로 업종이 적절하다는 판단이 들었다. 임대조건은 보증금 5천에 월 270만원으로 2년 계약이다. 임대기간이 만기가 얼마 남지 않은 지금 임차인은 매수의사를 밝혀왔지만 강씨는 매도할 의사가 없다고 한다.

 

업체들이 아파트형 공장을 선호하는 이유는?

 

그러면 여기서 아파트형 공장 상가를 이해하려면 왜 업체가 아파트형 공장의 입주를 선호하는 이유에 대해서 설명을 드리면 도움이 되실거다. 아파트형 공장이란 도시 주민생활과 밀접하게 연관된 업종 가운데 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 실용도는 일반 사무실이며 연구소 기능도 하고 있다.

 

최첨단시설,친환경적인 근무 여건과 취ㆍ등록세 100% 면제 재산세 5년간 50% 감면 등 다양한 세재상,금융상 혜택이 따르기 때문에 2000년대 들어서 구로디지털단지역과 가산디지털단지 등 과거 낙후된 공장을 중심으로 들어서기 시작했다. 최근에는 서울 양평동,문래동 등 수도권은 안양,성남,부천,김포 등에서도 분양이 한창이다.

 

▶아파트형 공장 상가투자의 장점과 주의사항


아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당,상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비률은 전체의 10% 미만으로 편의점,구내식당,문구점,은행,전문식당,클리닉센터,당구장 등이 주를 이루고 있다. 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있으며 외부 유입인구는 덤이다.


인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감할수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다. 최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양받는 경우에도 높은 매출을 올릴수 있어 선호도가 높다.


그러나 가장 주요한 것은 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것인데 출퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 공장 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요하다. 그러나 대부분 아파트형 공장의 분양이 먼저 이뤄진 후 상가분양에 들어가므로 체크하는데는 별다른 문제는 없다.


하지만 아파트형 공장 상가의 장미빛 전망에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. 상가전문가들은 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많고 아파트형 공장 내 상가에 투자 시 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰 손실이 없다는 지적이다.아파트형 공장은 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수이다. 그래서 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재,금융 지원 등의 혜택이 없다는 점이다.


그외 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할때 꼭 체크해야 할 사항이다.


▶아파트형 공장 상가의 향후 전망은?


이 같은 추세는 당분간 계속될 전망이다. IT기업이 본사를 옮긴다고 하면 십중팔구는 디지털단지 쪽이기 때문이다. 그 만큼 누리는 혜택이 많기 때문이다. IT와 부동산 업계에선 현재 디지털 단지 내에 모두 7000여 개 기업에서 10만여 명이 일하고 있는 것으로 추산한다.

 

1998년 483개 기업, 2만5000여 명이던 데에서 크게 늘어난 것이다. 2008년도에는 서울산업단지에 약 100㎡의 아파트형 공장부지가 나올 예정이라 그 규모는 더욱 확대될 예정이다.

 

주택공사에 따르면 지하철 7호선 가산디지털역역 부근 28만5000여㎡의 땅에 2013년까지 고급 주상복합아파트와 호텔과 컨벤션센터 등을 건설해 서울 서남권 업무·문화·상업의 중심지로 탈바꿈시킬 계획이다. 아파트 등 공동주택도 5000여 가구가 들어선다. 총 사업비가 2조원에 이른다.

 

아무리 유망한 상가라고 할지라도 절대 분위기에 휩싸인 투자나 무리한 투자는 삼가해야 한다. 그리고 반드시 투자에 임하기전 전문가의 조언을 구하는게 좋다. 전문가는 누구라도 좋다. 객관적으로 조언해 줄 사람이면 좋다. 그래야 후회없는 투자가 될 것이다.


네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽"운영자
(전)한국세정신문기자
다수의 부동산 카페운영
KBS2TV 세상의 아침 부동산관련 인터뷰
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(현)조인스랜드 내가 고수 칼럼리스트
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(현)야후 재테크 부동산 칼럼리스트
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