단지내상가 : 안정적인 단지내 상가라해도 고가 낙찰은 극약

대표적인 상가투자 유망상품이라고 할 수 있는 단지내상가는 2008년 상가시장에서도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 안정적인 인기를 유지할 것으로 기대된다.

김포장기지구 주공 단지내상가는 내정가의 306%에 낙찰되었고, 남양주가운지구 주공 단지내 상가도 222%에 낙찰되는 등 고가 낙찰 상가들이 줄을 이었었지만 지나친 고가낙찰의 경우 수익률이 악화될 수 있다는점에 유의할 필요가 있다.

단지내상가의 경우 대다수의 많은 상가들이 입찰로 공급되는 특성상 입찰전략을 잘 수립해야하는데 일반적으로 단지내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다고 말하는 사람이 많지만 적정 낙찰가 150%란 수치는 사실상 아무런 의미 없는 숫자에 불과하다.

대한주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다는데 주의할 필요가 있다.

적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 내가 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요해지는데 이를 위해서는 내가 낙찰받고자 하는 상가와 세대규모와 상가규모가 비슷한 단지내상가 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.

약 3군데의 공인중개 업소를 선정해 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 좋다.

중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에 2곳은 조금 떨어져있는 곳에서 임대료를 문의해 보고, 그 결과를 토대로 내가 투자할 상가의 예상 임대수익을 산정해볼 수 있다.

이렇게 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 6~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자가 될 수 있다. 이렇게 안정적인 투자 효과를 위해서는 사전에 체크해야할 몇 가지 사항이 있다.

첫 번째는 배후 가구당 상가면적이다. 가구당 상가면적이 1.3~1.5M2 내외인 곳이 좋다.

가령 투자 희망 단지의 가구수가 600세대라면 600X1.5M2의 결과값인 900M2의 연면적을 넘게될 경우 오버되는 수준만큼 공급 과잉이 될 수 있는데 가구수를 대비해 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 결국 수익성도 낮아질 수 있으며 반면에 너무 지나치게 낮은 경우라면 자체적 상권형성이 미흡할 수 있으므로 중복없는 업종구성이 될 수 있는 적정면적의 상가가 유리하다.

두 번째로는 풍부한 배후세대의 여건이 충족되었다면 이어서 실제 단지내상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다. 대체로 30평대 이하의 중소형평형 위주로 구성된 단지가 유망하다. 대형평형 위주인 곳은 단지내 상가에 대한 소비의존도가 낮고 오히려 고급외부 상권에 대한 의존도가 높아지기 때문이다.

세 번째로는 상가가 주출입구에 위치해 있는것이 유리하다. 단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있는데 차량과 보행유동인구의 동선이 단지내상가와 인접해 있는지 확인해 보고 층별 선택에 있어서도 가급적 수요층의 접근성이 양호한 1층을 택하는 것이 좋다.

네번째로는 단지내상가 주변의 상권형성을 살펴볼 필요가 있다. 단지내 상가 주변으로 업종침해가 있을 수 있는 근린상권이나 대형 할인마트등이 형성될수 있다면 상권의 이탈이 있을 수 있으므로 유의해야 하는데 단지내상가보다는 근린상권이나 할인마트의 업종다양성이 더욱 많기 때문에 업종간 시너지 효과가 단지내상가보다 커서 상권이탈이 있을 수 있기 때문이다.

천안 아산 풍기동 I 단지내 상가 입찰 결과 공급된 16개 점포가 모두 유찰되는 결과가 발생했었는데 이 상가는 총 869가구로 단지의 규모가 큰데다가 세대수 대비 상가 연면적이 0.66㎡에 불과해 1.65㎡ 내외이면 안정적인 투자자 가능하다는 단지내 상가의 이론적 입지로는 상당히 좋은 조건을 갖췄다. 이렇게 좋은 조건을 갖췄음에도 전 전포 유찰이라는 결과가 발생한 가장 큰 원인은 단지와 불과 5분 거리에 있는 대형마트인 이마트가 때문인 것으로 분석된다.

다섯번째로는 입찰대상 점포의 선정에 있어서 가장 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 두 번째 세 번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 것이 유리하다.

과열경쟁에서 피해갈 수 있기 때문에 낙찰이 될 경우 적정선에 낙찰 가능성이 크며 낙찰후에도 가격상승요소를 기대해볼수 있기 때문이다.

마지막으로 최근들어 증가하고 있는 재건축 조합아파트 단지내상가의 경우 통매각을 통한 공급사례가 늘고 있는데 이때에는 통매입한 회사인 계약주체확인과 최초시행사로부터의 통매입회사의 매입대금 완납여부확인이 필요해지며, 통매입의 조합승인여부에 대한 잡음확인등이 필요하다.