근린상가 전망 : 신규 택지지구 상가는 장기적인 안목으로 접근해야

2007년 근린상가는 유망택지지구 물량을 중심으로 투자자들의 관심이 모아졌다. 하지만 동탄신도시 중심상업용지내 근린상가나, 장지지구, 발산지구 등의 물량에 쏟아졌던 관심에 비하면 분양률은 생각보다 저조한 수준이었다.

이는 주요 택지지구를 내 근린상가의 상업용지 가격이 입찰공급단계에서부터 고가 낙찰돼 전반적인 수익률 저하현상을 보이고 있다는 점과 택지지구내 상권의 특성상 상권형성후 안정기가 오기까지 3년 이상의 긴 시간이 소요된다는 점이 영향을 미친 것으로 보인다.

하지만 2007년 공급되었던 주요택지개발지구 중심의 근린상가의 상권완성기시기가 도래하는 지역을 중심으로 2008년에도 김포 장기지구, 성남 도촌지구, 화성 향남지구 등 유망 택지지구를 중심으로 근린상가에 투자수요가 집중될 것으로 예상되며 이밖에도 신설 역세권 등 새로운 상권이 형성되는 입지에 들어서는 근린상가도 꾸준한 인기를 끌 것으로 기대된다.

근린상가 투자를 위해서는 첫째는 전반적 수익률저하에 따른 선별적 임차업종 접근이 필요하다.

특히 최근 주요 택지개발 지구를 중심으로 공급되고 있는 택지지구내 근린상가의 경우 토지개발후 업체에 공급되는 상업용지의 가격이 입찰공급단계에서부터 고가에 낙찰되는 경향이 있어 전반적인 수익률 저하가 예상되고 있기 때문에 택지지구 근린상가에 투자하는 경우에는 단지내상가처럼 필수업종화 될 수 있는 업종선택과 선임대 완료된 점포를 중심으로 투자해야하는것이 무엇보다도 중요하다.

두 번째 전체 택지개발지구와 총 수용가능인구 세대수 대비 상업용지 비율이 낮은 지역을 우선해야하는데 이는 상업용지의 공급면적이 과도할 경우 공급되는 상가의 총량이 늘어 경쟁점포의 규모도 증가해 결국 상권형성 이후에도 임대료 약세가 예상될 수 있기 때문이다.

세 번째 택지지구 상권형성시기와 관련하여 투자타이밍 조절이 필요하다. 택지개발지구는 상권형성에 있어서 기존 구도심처럼 이미 형성된 상권에 상가가 조성되는 것이 아니기 때문에 가능한 택지지구의 전반적 입주개시 6개월을 앞두고 투자하는 것이 타이밍상 좋으며 예정된 입주계획들은 공사와 연계되어 다소 늦어지는 경우가 많으므로 가능한 상권형성기 까지의 대기기간을 줄이려면 가장 빠른 입주 단지를 상가입점의 타이밍으로 계산해 넣어서는 곤란하다.

네 번째, 상가 건물내 업종간 시너지 효과를 고려해 분양율이 높은 곳을 선택해야한다. 택지지구내 근린상가들은 초기 상권형성기까지 상가건물별로 입주 업종이 이빠진 것처럼 듬성 듬성 차면서 형성되게 되기 때문에 택지지구내 입주민들의 입장에서는 용무별로 이용편리를 도모하기 위해서는 입주업종이 다양한 곳을 선호하기 때문에 다른 업종들이 다양하게 많이 입점하게되는 상가건물을 우선 고려하는 것이 필요하다.

다섯 번째 가장 중요한 요소인 상권형성후 안정기 도래까지 3년~5년을 기다릴 수 있는 자금력과 인내심이 필요하다. 택지지구 근린상가는 상가의 임대차업종 안착과 임대료등 변수들이 안정화 되기까지 상당한 시일 경과를 필요로 하는점 때문에 차입자본의 비율을 너무 높게 잡아서는 예상치 못한 낭패를 볼 수 있다는 점을 특히 유의해야 한다.

여섯 번째 택지지구내 교통환경과 인프라를 눈여겨보아야 한다. 같은 택지지구내에서라도 교통환경과 택지지구내 인프라요인에 따라 주요 메인동선이 형성되는 곳이 달라질 수 있는데 메인 교통요소가 될 도로나 지하철 등의 개통이나 공사가 지연된다면 미래가치를 보고 기다릴 수 있어야 하는 반면에 사업비가 작은 보조 교통환경이나 인프라가 우선 효과를 보고 있는 곳이라면 얼마지나지 않아 유동동선의 흐름이 바뀔 수 있기 때문이다.

일곱 번째는 주요 택지개발지구를 중심으로 미관관리가 강화되면서 간판과 관련한 규제가 강화되는 점을 유의해야 한다.

택지개발지구를 중심으로 형성되는 상가의 업종들은 단지내상가보다는 업종이 다양하지만 결국은 보편적 업종의 치열한 각축을 벌이게 되는 현실에서 상가의 얼굴격에 해당하는 간판의 중요성은 두말할 필요가 없는 요소라고 할 수 있는데 이런 간판의 설치가 애초부터 불가능하거나 불리한 점포들은 결국 경쟁에서 밀리기 십상이기 때문에 투자자의 입장에서는 자신의 간판 노출과 관련한 세부사항을 사전에 숙지할 필요가 있다.

이외에도 가능한 점포의 전면길이가 긴 점포를 선택하는 작은 노하우등도 근린상가 투자에서 고려해야할 사항이다