- 틈새 상업시설이란

사람이 많이 모이는 곳이나 빈번한 방문 장소에는 의례히 상업시설이 있기 마련이다. 상업시설이라는 것이 결국 고객의 필요에 의해 생겨나고 유지되는 존재이기 때문이다.그래서 뜻하지 않는 장소도 사람들이 모이기 시작하면 곧 그 곳에는 상업시설에 대한 수요가 생겨난다.

반대로 사람들이 줄어 드는 장소는 이미 있던 상업시설도 약화 되고 힘을 잃게 된다.상가가 입지적 특성을 다른 시설보다 많이 가지는 것도 이러한 고객 의존적인 특성 때문이다.인위적인 복합쇼핑센터이든 가로변의 상가(로드?)이든 고객을 기반으로 한다는 점에서는 공통적이다.보통 상업시설이라 하면 지역상권의 상가들, 재래시장 점포들, 복합상가의 점포들, 또는 백화점이나할인점 등을 생각하기 쉽다.

하지만 이 밖에도 곳곳에 사람이 모이는 곳이라면 도처에 상업시설들이 산재되어 있다.이러한 상가들은 많은 사람들이 관심을 가지지 않는 틈새 상업시설로서 점차 그 영역이 확대될 것으로 보인다.

- 교통시설 관련 상업시설

첫째, 유동객을 기반으로 하는 틈새 상업시설로서 교통 시설과 관련된 상가이다.먼저 쉽게 떠올릴 수 있는 것은 다수의 유동객을 대상으로 하는 지하철역 상가이다.지하철이 확장 되면서 많은 역이 생겨나고 그에 따라 이용자의 편의를 위하여 상가가 들어서면서기존 상권이나 대형 쇼핑몰 등과 다른 틈새 상업시설로서 기능할 수 있을 것이다.

그렇지만 한 가지 주의할 점은 지하철역의 경우 역의 성격에 따라 유동객의 내점율(점포 방문 비율)이매우 낮은 곳도 많기 때문에 위치, 점포특성, 유동객 성향 등의 파악이 무엇보다 중요하다.

둘째, 공항의 상업시설들이나 버스터미널, 열차 역의 상업시설들을 들 수 있으며고속도로의 휴게소 또한 틈새 상업시설의 예가 될 수 있다.대부분 입찰이나 경쟁 등에 의해 점포를 임대할 수 있기 때문에 시설운영에 대한 접근성은 낮지만다수의 유동객을 대상으로 한 교통과 관련하여 형성된 상가는 매출과 수익 등이 비교적 안정적이다.

- 여가공간과 결부된 상업시설  

주 5일제나 소득증가, 여가소비성향의 변화 등으로 인하여 다양한 여가 소비공간이 증가하고 이러한 곳에 사람들이 몰리면서 동시에 여가시설의 부대시설로 상가의 도입이 늘어나고 있다.그 대표적인 사례가 골프, 스키와 같은 스포츠 체험관광 리조트와 관광리조트 등이다.

특히, 요즘과 같은 겨울 시즌에는 스키 리조트가 성수기를 맞이하였는데 인파가 몰려드는 만큼 부대시설로서 들어가 있는 상업시설의 활황세는 당연하다.

그렇지만 리조트의 특성상 대부분 계절성이 강하여 성수기를 제외하고는 영업부진이 문제점이다.즉, 한 철 벌어 일년을 먹고 산다는 이야기가 있듯이 비수기의 매출에 유의해야 할 것이다.

한편 리조트도 수익성을 높이기 위하여 사계절 관광 리조트로서 거듭나기 위하여 신규 투자를 하거나새로운 이벤트 개최 등 수익원 다원화를 추구하고 있다.입지가 좋은 곳이라면 점차 그 효과가 나타날 것으로 보여서 점차 비수기의 문제점인 계절성을 벗어날 수 있을 것이다.

예컨대, 강원도 평창에 있는 용평 리조트의 경우 워터파크를 새로 건립하고 있으며덕산 스파캐슬의 경우에는 처음부터 대형 워터파크를 건립한 경우이다.

- 관광지의 상업시설

다음으로 예를 들 수 있는 것은 관광지의 상업시설이다.주로 관광상품 판매나 식음시설을 중심으로 형성되어 있으나 역시 리조트와 마찬가지로 계절성이강하다는 단점이 있다.

이러한 단점을 극복하기 위한 방안의 하나가 식음시설의 경우 대중적이기보다는 “지역 특유의 차별화된 식음시설”을 도입, 목적시설화 하는 것이다.성수기에는 관광객을 주대상으로 영업하고 비수기에는 지역민들이 꾸준히 찾는 소위, 특화 식음시설로서 자리매김하는 것 등이다.

우리나라 상업시설 중에서 아직 발전이 잘 이루어지지 않은 분야가 “관광쇼핑몰” 이다.대부분의 관광지에는 어디에서나 볼 수 있는 관광상품을 팔고 있으며 차별화가 이루어지지 않고 있다.

예컨대, 수덕사 앞의 관광상점과 불국사 앞의 관광상점이 별로 다르지 않다는 것을 생각하면 쉽게 이해가 될 수 있을 것이다.우리나라에는 좋은 공예품과 관광상품 그리고 지역별 특산물들이 즐비하다.

그렇지만 이러한 상품들이 제대로 유통시장으로 진입하지 못하면서 천편일률적인 관광쇼핑몰을 형성하고 있는데 향후에는 이 분야의 발전이 요구된다.더구나 공예품이나 관광상품 중에는 근래 들어 사람들의 관심이 증대되고 있는 인테리어 소품이나앤틱(an?tique), 액세서리 등에서 얼마든지 경쟁력이 있는 상품들도 많다.때문에 관광쇼핑몰의 발전은 곧 관광상품의 대중화와 함께 유통상품의 외연도 확대될 수 있는 계기가 될 수 있을 것이다.

또한 박물관, 미술관, 콘서트홀, 아트홀(Art hall) 등 예술문화생활을 즐기는 공간도 상업시설이 도입될 수 있는 장소 중의 하나이다. 스포츠시설인 경기장이나 종합 운동장 등의 부대시설로서 상가도 틈새 상업시설 중의 하나가 될 수 있을 것이다.

종합운동장의 경우 사례를 보면 상암경기장의 경우 대형할인점이 입점해 있으며상당히 큰 규모의 쇼핑몰도 형성되어 있고 푸드코트 등 다양한 업종이 운영되고 있다.

- 테마파크와 상업시설

테마파크와 상업시설은 위에서 나열한 틈새 상업시설과는 좀 성격이 다르다.입지 또는 시설관련 측면이 아니라 그 내용적인 측면에서 틈새상가의 사례로 들 수 있는 것이다.감성을 자극하여 환상의 세계로 이끌어 가는 테마파크와 일상생활공간으로서 상업시설은 둘 다 사람들을 흡인한다는 목적이 있다는 점에서 공통점이 있다.

또한 일정한 공간을 점유하고 그 공간과 내용에 의해 사람들이 방문한다는 것, 그리고 동적이며 활기찬 분위기를 연출한다는 것도 공통적이다.이러한 공통적인 성격 때문에 테마파크는 수익성을 높이기 위하여 유사성격의 상가 도입을 꾀하고 상업시설은 상업공간 내에 테마파크적인 요소를 도입하는데 적극적이다.이러한 방향이 상업시설의 새로운 형태와 유형을 창조할 대안으로 모색되어지고 있다.

예컨대, 동경 디즈니랜드씨(Tokyo Disney Sea)의 경우 기프트샵, 판매시설, 레스토랑 등 많은 상업시설을 테마파크 내에 입점시키면서 수익확대를 꾀하였다.잠실 롯데월드나 에버랜드 등도 식음시설 등을 확대하고 있는 것은 테마파크의 상업시설 수용증가의 좋은 예로 볼 수 있을 것이다.마찬가지로 상업시설 역시 테마파크의 요소를 도입하고 있는데 테마 도입이나 스토리 등의 차용과테마파크의 환상적인 조명이나 시설 등의 도입이 그것이다.

먼저 점포 내에 테마파크적 요소를 도입한 사례로서는 미국의 스타트렉 영화를 기반으로 한레스토랑, 열대우림테마를 도입한 레스토랑(레인보우포레스트) 등이 대표적일 수 있겠다.주변에서 볼 수 있는 상가들로서는 천정인테리어를 자연조경화 한 판매시설, 조명 요소를 적극 도입한헤어샵, 유아동 놀이시설을 내부로 끌어 들인 한의원, 각종 모형과 미니어처 및 놀이 시설을 실내로 끌어 들여 만든 영어마을(도심 영어마을) 등이 그 사례가 될 수 있다.

다음으로 상업시설을 구성할 때에도 테마파크적 요소를 도입하는 경우로서 이동 동선의 놀이시설화(계단 옆의 미끄럼틀, 3층에서 1층으로 타고 내려갈 수 있는 미끄럼틀 등), 보이드(Void, 중정) 구성과분수대, 바닥 조명, 야간 조명, 그리고 상가의 각 영역을 스토리화 하여 테마화하는 것 등이 있다.

테마파크적 요소를 상업시설 내로 끌어 들인 대표적인 예로서는 미국 라스베가스에 있는 시저스팰리스 호텔의 지하에 형성되어 있는 [포럼샵스(Forum Shops)], 일본 동경의 [비너스포트], [라라포트]를들 수 있다.

틈새 상업시설로서 테마파크와 연관 지어서는 테마파크 내에 입점해 있는 각종 판매시설과 식음시설등이 있다.상업시설 영역으로서는 각종 업종의 점포 내에 차별화된 테마파크적 요소를 도입한 상가를 들 수 있을 것이다.

위에서 언급한 조명을 활용한 헤어샵(벽과 천정 등에 네온 등의 조명 요소 도입)의 경우 기존 상식을깨는 요소 도입을 통하여 수많은 경쟁점과 차별화되는 점포를 만듦으로써 틈새 상업공간을 만들어 낸경우이다.

이와 같은 변화를 통하여 상가활성화와 독특한 점포 이미지를 구축한 성공사례가 점차 늘어날 것이다.

- 결어

위에서 틈새 상업시설의 사례를 몇 가지 들었지만 이들뿐만 아니라 우리 주변에는 곳곳에틈새 상업시설이 될만한 상가들이 있을 것이다.호텔의 부대시설, 대형 전시장의 부대시설, 산업단지 등의 지원시설, 유통단지 내의 상가 등도 그 예가 될 수 있다.

앞으로 다양한 부동산이나 레저시설 또는 문화시설 등이 확충 되면서 이러한 틈새 상업시설 역시 종류가 다양해지고 공급량도 증가되어질 것으로 보인다.때문에 개발업자나 투자자 모두 평소에 많은 관심을 갖고 노력을 기울인다면 이러한 틈새 상가시설에 대한 접근이 보다 용이해질 것으로 보이고 높은 투자수익률이 기대된다고 할 것이다.  

<매일경제 고종완 RE맴버스대표>