올해와 같이 힘든 한해 될 듯

주상복합아파트 공급 패턴의 변화

주상복합아파트는 일반적으로 일반 아파트에 비해 단지 내 각종 시설관련 사항, 분양가격 책정에 이르기까지 일반 아파트에 상대적으로 자유로운 편이다.또한 시행사의 입장에서 일반아파트에 비해 높은 수익성 추구가 가능한 제도적 환경이 및 건설회사의 주상복합 아파트 공급을 촉진하는 주요 원인으로 작용하고 있다.

하지만 재개발ㆍ재건축 사업의 경우 전체 가구 중 일정비율을 임대주택 및 소형평형으로 공급해야 하는 제도적 특성을 고려할 때, 도시 내 고급주택 수요(Needs)와 초과 수익을 확보할수 있는 수단으로 주상복합 아파트의 공급은 시행자 입장에서 큰 장점으로 여겨질 수 밖에 없다.하지만 2008년부터 분양가 상한제가 민간부분에서 본격적으로 시행되면 주거부분에서 이익이 축소될 수 없기 때문에 시행사들은 일정부분 오피스나 오피스텔로 전환되어 공급을 검토하기 마련이다.
어떠한 이유든 기존 주거지역의 재개발ㆍ재건축 그리고 상업용지 내 주상복합아파트 건설은 계속 될 수 밖에 없다

부동산 규제지속시 일반아파트보다 주상복합이 더 타격

일반 아파트보다는 주상복합아파는 지역별, 상품별 극심한 시장 양극화 진행이 더 빨리 진행될 것으로 보인다.일반적으로 주상복합 아파트는 고급ㆍ대형화에 따라 고가주택 중심으로 공급되고 , 일반아파트에 비해 투자수요 비중이 높기 때문이다.

다주택자 양도세 중과 범위의 확대에 따른 투자수요의 감소, 종합부동산 세 적용대상 확대에 따른 투자자들의 고가주상복합아파트 청약 기피, 담보대출 한계에 따른 청약불능으로 인해 정부의 획기적인 부동산 정책변화가 없으면 고가주상복합 아파트의 인기는 2008년에도 식을 수밖에 없다.

최근 언론보도자료를 인용하면 얼마전 분양에 나선 주상복합아파트뿐만 아니라 기존의 주상복합 아파트까지 수요자들의 외면속에 분양성적 저조와 매매가 급락의 선두에 서 있다.

GS건설이 중랑구 묵동에서 선보인 주상복합이 411가구 모집에 94명만이 청약했고 정식계약률은 현재도 바닥을 기고 있다. 해당 지역 정서에 맞지않은 142-300㎡로 이뤄진 고가의 중대형( 3.3㎡당 평균 1600만-1700만원선)에 기인한다.

비슷한 이유로 극동건설이 공급한 성북구 하월곡동 주상복합도 1, 2순위 청약을 받은 결과, 총 120가구 모집에 단 3명만 신청했을 정도로 청약자에들에게 철저히 외면을 받았다.주상복합촌이 밀집해 있는 분당정자동의 경우도 지난해말 최고가에 비해 무려 3~5억원이상 떨어진 주상복합이 부지기수기만 매수세가 없어 거래 공백속에 가격 하락세가 멈추지 않고 있다.

분당정자동의 대표적 고가주상복합인 파크뷰 180㎡(구 55평)형의 경우 지난해 말 20억원을 호가했지만 현재는 16~17억원 선에 호가가 형성되고 있다.성원상떼빌' 195㎡(59평)형도 지난해 말에는 18억~19억원을 호가했지만 요즘은 14억~15억원 선에 매물로 나온다. 지난해 호가가 17억원까지 치솟았던 주거용 오피스텔 '미켈란쉐르빌' 194㎡(59평)형도 최근 들어 13~14억원 선에 급매물이 나오고 있지만 역시 매수세는 형성되지 않고 있다.

호가는 단지 매수자에게 받고 싶은 가격이어서 실제 거래시에는 가격이 한단계 낮쳐져서 거래되는게 통설이다.

전체적으로 고가 주상복합아파트는 아파트에 비해 투자성격이 강한 상품이므로 정부의 부동산 규제가 풀리지 않고 대출규제도 계속 유지되는 한 2008년 한해에도 수요급감속에 가격속락세가 지속될수 밖에 없다.

한 민간 부동산정보업체의 통계만 보더라도 올초와 비교해 현재의 분당 주상복합
가격 변동률은 -2.79%로 나타났는데 102~132㎡(30평대)형은 6.48% , 135~165㎡(40평대)형은 4.91% 내렸다. 이는 일반 아파트가 -0.2% 정도 조정을 보인 것과는 대비되는 상황이다.

주상복합 미분양 수도권보다 지방이 더 심각

주상복합아파트 공급이 서울 및 수도권뿐만 아니라 지방광역시등 , 전국적으로 확산되는 추세지만 미분양 홍수를 맞이하고 있다.
지방 주상복합의 미분양의 직접적인 원인은 수도권보다는 오히려 지방에서 고가 분양에 나서고 있기 때문이다.

지방중에서도 분양성적이 대체로 양호한 것으로 정평이 난 울산광역시의 경우도 찬바람이 쌩쌩 불고 있다. 최근 분양한 남구 신정동 해모로파크뷰 주상복합아파트의 경우도 역시 154가구 모집에서도 3순위까지 청약자가 단 한 명도 없는 사태가 발생했다.

2008년 상반기 ‘뚝섬주상복합’ ‘해운대 아이파크’ 분양이 분수령 될 듯

2008년 상반기 서울 성동구 뚝섬상업용지와 부산 해운대에서 ‘해운대 아이파크 마리나’ 가 각각 해당 지역에서 역대 최고가 분양가를 내세우면서 분양에 나선다.
분양가상한제를 피하기 위해 업체들이 고가로 분양승인을 신청하고 차별화된 상품을 내세우면서 이미 불꺼진 고가 주상복합 인기를 되살리려고 애를 쓰고 있다.

업체들의 바람대로 고가 주상복합아파트의 분양이 성공하면 다시한번 고가 주상복합 인기가 되살아 날것이다. 그렇지 않으면 고가 주상복합 미분양 홍수속에 일반 아파트 시세까지 동반 끌어 내리는 작용을 할수 있다.

새 정부가 들어서면서 정부의 부동산 규제가 완화되면서 수요자들의 투자수요가 살아나면 예전처럼 랜드마크 적인 주상복합이 일반아파트 보다 먼저 가격 상승세로 나타날 것이다. 하지만 대출규제등과 같은 부동산 규제가 완화되지 않으면 2008년도 주상복합의 운명은 2007년도와 같은 운명을 맞게 될 전망이다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅대표>