정책기조가 장기적, 근본적으로 바뀌겠지만

 집권초기 전면적, 혁명적 정책변화는 기대난(期待難)이다

한나라당 이명박 후보 당선으로 부동산시장의 변화가 불가피해졌다. 시장경제 위주로의 질서개편과 시장변화가 예상되는 만큼 부동산 투자전략도 새로 짜야할 시점이다.

이명박 당선자는 참여정부 집값 급등을 수요에 비해 공급물량이 적었다는 수급불균형에서 근본원인을 찾고 있다.

따라서 부동산정책을 규제강화보다는 규제완화 내지는 조정방향으로 기조를 바꾸고 시장중시, 경제적 논리 우선적용, 공급확대정책을 펼칠 것으로 보인다.

하지만 집값안정 및 서민주거안정이라는 정책목표 유지와 최소한의 투기억제장치에는 그대로 지속될 가능성이 높다.  

특히 집권초기 부동산과 관련된 정책전환이 자칫 잘못된 시그널로 시장에 연결되지 않도록 신중한 입장을 견지할 것으로 예상된다. 수도권의 경우는 청약통장 가입자가 500만명으로 내집마련을 위한 청약수요가 넘치는 상황이다.

게다가 주택보급률 96.9%(2006년 기준)이고 자가점유율이 60%에도 못미쳐 향후 3~4년간은 수급불균형에 따른 주택가격의 불안정성이 상존해 있다.

또한 다른 국정분야와 달리 부동산은 정책변화에 민감하고 국민들의 실생활에 주는 충격이 큰데다 여론수렴, 입법절차라는 상당한 정책결정과정이 소요된다.

때문에 이명박 정부가 새로운 국정운영계획 하에 중장기 부동산정책로드맵을 짠다고 하더라도 집권 후 짧은 기간 내에 기존제도의 전면적 개편 내지는 혁명적 변화를 시도하지는 않을 것으로 판단된다.

규제완화 시 예상되는 집값급등 혹은 투기수요촉발 등 부작용을 충분히 검토 후 경제운용계획과 연계된 새롭고 구체적인 부동산 정책을 내놓을 것이다. 

결론적으로 시장경제, 규제완화위주로 신정부의 정책의 우선순위나 방향성이 바뀜으로서 중장기적으로 시장은 큰 변화의 소용돌이에 휩싸일 가능성이 높다.

하지만 부동산 정책만큼은 일관성확보가 중요하고 시장안정이 최우선 정책과제이므로 집권초기부터 뿌리부터 정책근간을 바꾸기란 쉽지 않을 전망이다. 다시말해 길게보면 부동산 정책기조는 획기적으로 변화하겠지만, 현재의 “안정화된 시장”의 큰 흐름은 단기간에 쉽게 바뀌기 어렵다는 말이다. 과도한 기대나 단기투자는 실패를 자초할 수도 있다는 뜻이다.

- 규제완화의 핵심은 세제, 금융, 재건축이다

이명박 정부의 부동산 정책방향성은 시장자율과 규제완화, 공급확대가 정책기조를 이룰 것이다. 새로운 출발은 양도세와 종부세 등 세금제도의 개편에서 시작할 것 같다.

우선 1가구1주택 장기보유자의 종부세인하와 부과기준 상향조정, 1가구 2주택자의 양도세율 완화, 등록세와 취득세를 취득세로 통합, 보유세 증가에 맞춘 세율 인하 등이 예정되어 있다.

이로 인해 과도한 양도세부담 등으로 주택매매시장에 나오지 못했던 매물이 새로 출시되고, 보유세 등의 부담 감소로 매수심리가 호전될 것으로 기대된다.

여기에 1가구 1주택자의 주택담보대출 규제완화, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 상향조정, 실수요자의 장기저리융자 지원 등 주택금융규제조치가 풀릴 것으로 점쳐진다.

또한 도심재건축, 재개발의 활성화방안도 신정부의 핵심정책 중 하나이다.

이 당선자는 ‘주택 공급을 신속히 늘리기 위해 대규모 신도시개발보다는 도심 재개발·재건축을 활성화하는 게 낫다’고 밝혔다.

재건축사업의 활성화를 꾀할 경우 고밀도 개발을 위한 층고제한, 용적률 제한, 안전진단 절차 등이 다소 풀릴 가능성이 높다.

특히, 이 당선자가 서울시장 재임시절에 뉴타운과 재정비촉진지구 등 도심재개발에 적극적이었음을 감안할 때 관련 사업에 정부차원의 예산 및 행정적 지원강화가 예견된다.

따라서 강남재건축과 뉴타운·도시재정비 촉진지구 등은 규제완화기대감이 증폭되면서 신정부 출범 전부터 침체에서 탈출할 뿐만 아니라 경우에 따라서는 투기재연-가격급등 가능성도 배제키 어렵다.

한편 도심권의 재건축·재개발만으로는 단기간 내에 수도권의 주택공급부족 해소가 어려운 만큼 2기 신도시 건설을 비롯한 기존의 신도시 개발정책은 계속 유지될 전망이다. 도농복합그린벨트 기능 조정, 신규주택 연간 50만호 공급, 신혼부부 12만가구 공급 등의 공약 역시 이를 뒷받침한다고 하겠다.

-신정부출범후 2008년 부동산 시장 전망

*정책변수를 제외한 경제적 변수는 안정적

*정책기조 변화는 부동산 시장에 긍정적 영향 미칠듯

다만, 단기적 영향은 국지적, 제한적 여파예상

부동산시장은 정책변수 외에도 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 앞서 살펴본 정책변수를 제외하고는 2008년도에는 금리, 경기 등 다른 경제적 변수는 안정적 모습을 나타낼 전망이다.

우선2008년도 금융시장은 2007년도와 달리 금리구조의 급변동성은 적어 보인다. 그간 치솟은 주택담보대출금리 인상 여파는 이미 시장에 반영되기 시작했고 금리의 추가상승여력도 높지 않아서 향후 시장영향력은 떨어질 것이다.

다만 유가와 국제원자재가격 급등, 급격한 물가상승(인플레)우려, 환율변동폭 확대 등 대외악재( 외생변수)는 금융정책과 관련하여 잠재적 위험요인이 될 수 있다.

주택의 수급구조(수요-공급요인) 부분을 보면, 가수요 억제책 및 공급확대로 주택가격에 주는 영향력은 크지 않을 것 같다.

일각에선 분양가상한제로 민간부문 공급량감소를 우려하지만 신도시 등 공공부문 물량 증가로 내년도 수급상의 큰 변화요인은 없다.

특히 주도시장 역할을 하는 서울 강남권을 보면 잠실, 반포 재건축 지구의 대규모 입주로 매매, 전세가격의 동반안정이 예상된다.

반면 경기는 상승요인으로 작용할 가능성이 있다. 2008년도 예상경제성장률이 5%대이다. 올해의 4.8%(한국은행 전망)와 4%대 후반인 잠재성장률을 상회할 전망이다. 일반적으로 경기상승은 가처분소득을 늘려주어 개인의 유효수요 및 주택의 실질구매력을 높여 집값을 상승시키는 역할을 한다.

한편 해외변수는 매우 유동적이며 불안한 모습이다. 미국 부동산시장은 2008년에 추가하락 가능성이 높은데다, 영국 등 유럽부동산도 하락 전망이 지배적이다. 일본 역시 2008년도에는 도심지역의 미니버블 후 숨고르기가 예상된다.

게다가 고공행진중인 아시아 국가권의 이머징마켓. 특히 중국부동산 가격이 베이징올림픽 후 하락조정기에 들어설 가능성이 높다. 불안한 해외의 주택경기는 국내부동산에 하락요인으로 작용할 것이다. 

이상 핵심변수들을 분석해본 결과 2008년도 주택시장은 신정부 탄생에 따른 급격한 정책변화만 없다면 2007년도의 시장안정세가 지속될 가능성이 높아 보인다.

다만 대규모개발이 예상되거나 규제완화가 예상되는 수도권일부 토지시장, 재건축 추진단지, 경기회복에 민감한 일부 근린상가, 업무용 부동산 등을 중심으로 국지적 상승세는 충분히 예견된다.

전반적인 관점에서는 급등과 급락의 어느 한축으로 급격히 기울기보다는 보합수준에서 3%이내의 약한 등락을 보일 가능성이 높다는 말이다.

결국 정책변화의 시장효과는 중장기적이라는 점과 시장안정이라는 정책목표와 정책의 일관성 차원에서 살펴보면 부동산 시장은 하반기 이후에나 정책변화의 본격적 효과가 가시화 될 것으로 예상된다.

중장기적으로는 신정부 출범에 따른 정책변화가 영향을 미치면서 세제, 금융정책개편-수요증가- 공급증가- 거래활성화- 가격상승이라는 시장 가격구조가 형성될 가능성이 높다.

이에따라   규제완화 및 시장 자율화를 추진하되 투기수요 차단 및 부동산 가격급등을 막기위한 사전 조치도 병행될 필요가 있다.

2008년도 시장을 시기별로 세분화하여 살펴보면, 상반기 중에는 신정부의 부동산 정책 완화 기대감에도 불구하고 실제 구체화된 정책이 가시화 될 때 까지는 현재의 약보합세가 좀 더 이어질 것으로 예상된다.

반면 하반기 이후는 지난 1년 반 동안 하락조정기를 거치면서 급등에 따른 거품이 어느 정도 걷힌데다, 세금중과 급매물의 소화, 신정부 정책변화에 따른 수급변화, 경기상승 기대감, 구매심리 회복 등 여러 상승요인이 복합적으로 작용할 것으로 예상된다.

신정부 출범에 따른 시장자율위주의 부동산정책이 제도화, 현실화 될 경우 시장은 상승세로 전환될 확률이 높다는 의미다. 즉, 2008년 하반기이후 부터는 거래가 되살아나면서 가격도 강보합세로 돌아설 전망이다.

- 실수요관점에서 중장기투자가 바람직할 듯

신정부의 탄생으로 전면적인 부동산시장 활성화를 성급하게 기대하기보다는 실수요자 중심의 중장기 투자관점에서 시장에 접근하는 것이 유리하다. 단기적으로는 규제완화로 일부지역 혹은 재료보유 부동산의 재상승 가능성이 존재하지만 투기재연- 가격급등 시 신정부 역시 투기억제정책을 더욱 강화할 것이기 때문이다. 신정부 정책이 실수요자의 거래 정상화 내지 촉진시키겠지만, 투기적 가수요까지 용인한다는 뜻은 아니라는 얘기다.

그리고 양도세의 연분연승법(보유기간이 길수록 양도세율이 낮게 차등 적용되는 방식)이 이명박 당선자의 선거공약사항인 점을 감안하면 부동산 투자 지역선정이나 주택의 규모, 유형선택에 있어서 한층 신중할 필요가 있다.

실수요자 입장에서 관심지역을 소개하면 다음과 같다. 우선, 서울지역에서는 뉴타운 및 도시재정비 촉진지구가 유망해 보인다.

예컨대 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 천호지구, 구로금천 역세권지구 등을 들 수 있다.

여유자금을 확보한 중장기 투자자라면 강남권의 대치, 개포, 일원, 압구정, 잠실, 강동 지역 재건축아파트 급매물을 노려봄직하다.

수도권의 경우에는 강남·분당·용인을 연결하는 기존의 ‘경부축’ 대신 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 ‘제2경부축’과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 향후 각광을 받을 것으로 전망된다.

지방은 아산신도시, 세종특별시, 기업도시, 혁신도시 및 엑스포가 예정된 여수, 새만금지구 등 서남해안이 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.  

<매일경제 고종완 RE맴버스대표>