출국 후 2년 내에 팔아야 비과세

요즘은 해외로 이주해 제2의 인생을 살고자 하는 분들이 많아졌다. 사업상이나 직장 은퇴 이후의 생활이 주를 이루고 있다. 개인적으로 강남과 분당에서 주로 투자 강의를 하다 보니 외국에 적을 뒀거나 예정인 수강생들을 많이 상담하게 된다. 상담내용 중에서는 해외 이주를 앞두고 보유하고 있는 집을 매도 했을 때 부과되는 양도세에 대해 질의하는 경우가 많다. 해외로 이주하면 불가피하게 주택을 처분할 수밖에 없기 때문이다.

보통은 1세대 1주택으로 세금을 비과세 받으려면 기본적으로 3년을 보유해야 하고 서울과 과천，수도권 5대 신도시의 경우는 2년을 거주해야 한다. 그러나 해외이주인 경우엔 몇 가지 요건을 갖추면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않게 된다. 즉, 해외이주로 인정받기 위해서는 세대 전원이 출국해야 하는데 3년을 보유하지 못했어도，또 2년을 거주하지 않았어도 비과세 혜택을 받을 수 있다.(단 고가주택의 경우 6억원 초과부분은 과세)여기서 주의할 점은 국내에 거주하면서 취득한 주택으로 출국일 및 양도일 현재 1주택만 보유하고 있어야 하며 취학·근무상 형편으로 1년 이상 국외 거주 목적으로 출국해야 한다.단, 사업상 형편에 의한 주거 이전은 인정되지 않으며 취학의 경우에도 유치원, 초등학교, 중학교 취학에 따른 주거이전은 인정되지 않는다.

종전에는 출국 이후 언제 양도하든지 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 세법이 개정되어 2006년 2월 9일 이후 출국한 경우 출국 후 2년 내에 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 참고적으로 2006년 2월 8일 이전에 출국한 경우에는 2007년 12월 31일까지 양도해야 비과세되었다. 1세대1주택 비과세는 거주자에게만 적용되고 비거주자에게는 적용되지 않기 때문에 원칙적으로 비거주자가 양도하는 주택은 비과세 대상이 아니다. 단, 주택 취득 후 해외로 이주한 경우에는 비거주자도 보유기간, 거주기간에 관계없이 비과세된다.

해외이주 전에 양도한 경우 해외이주의 경우 해외이주신고(확인)서 발행일로부터 1년 이내(유효기간)에 출국하고 출국 전에 다른 주택을 취득하지 아니하면 해외이주 전에 양도해도 비과세되고 1년 이내 출국하지 않으면 비과세된 양도소득세를 추징한다.

그렇다면 재입국한 경우 해외거주기간은 합산하는지에 대해 궁금해 하는 분들이 많다. 결론적으로 합산되지 않는다.
해외이주로 출국하였다가 재입국한 경우에는 출국 전 거주 여부에 관계없이 해외이주기간은 거주기간에 합산되지 않고 출국 전과 재입국 후 실제 거주한 기간만을 합산한다. 보유기간은 합산된다

투기과열지구 내 분양권전매도 가능

현행법상 투기과열지구에서는 분양권 전매가 불가능하나 상속, 해외이주, 결혼, 근무, 질병 등의 특별한 사유가 발생시 전매가 가능하다. 그러나 분양권 전매에 따른 비과세특례가 없기 때문에 전매시 양도소득세를 납부해야 한다. 따라서 분양권 전매보다는 해외체재 기간을 감안해 등기 후 주택으로 매각하는 것과 실익을 비교하여 처분 여부를 결정하는 것이 좋다. 부동산을 처분하여 해외에서 주거할 주택을 구입하거나 다른 투자처가 있다면 처분하는 것이 좋지만, 다른 투자대안이 없거나 재개발, 재건축 등 주변에 여러 개발호재가 있는 경우에는 처분보다는 주택을 계속 보유한 채 해외에 나가는 것이 좋다

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표>