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상가투자에 돈있다
2008-01-23 출처 : 경국현컨설턴트

경국현컨설턴트
017-201-6243

지난 연말 한해를 정리하는 한 모임에서 이런 저런 이야기를 나누는 중에 한 지인이 "상가투자에 돈있다"라는 필자의 책 제목을 언급하면서 상가투자하면 정말 돈을 벌수 있는지 질문아닌 질문을 해 왔다. "상가투자에 돈있다" 과연 그럴까? 상가투자하면 돈을 다들 벌 수 있을까? 한마디로 답하기는 어려운 것이다.

 

필자는 상가투자에 돈있는가? 라는 대답대신에 투자자들이 상가투자에 있어서 실패하는 원인을 이야기 해 준것으로 기억한다. 아마도 이 원인을 피할 수 있다면 상가투자로 돈을 벌 확률이 높을 것으로 본다. 이것은 수많은 투자자들과 분양사무실에서 투자 상담을 하여주고, 발품을 팔아 물건을 찾으러 다니면서 내리게 된 필자의 나름대로의 경험에서 나온것이므로 전혀 근거 없는 답은 아니라고 본다.

 

투자 상담에 대한 컨설팅 의뢰를 받으면 필자는 의뢰인에게 묻는다.

 

"상가투자" 하면 생각나는것 두가지만 이야기 해 보세요? 거의 모든 의뢰인이 상가투자하면 생각나는 것이 임대료와 부동산을 이야기 한다. 두가지가 앞서거니 뒷서거니 하면서 첫번째 혹은 두번째로 생각나는 것이 일반적이다. 여기에 근본적인 문제점이 있다는 것이다. 상가을 부동산으로 보는 시각에서 생성된 선입견, 상가를 임대료 받는 것만 생각하는 마인드에 투자자들은 오류에 빠지는 것이다.

 

첫째, 상가를 부동산으로 알고 접근하는 것 자체가 문제이다. 그러면 상가가 부동산이 아니가? 라고 묻는다면 상가도 부동산이다라고 답할 수 밖에 없다. 단지 상가도 부동산이지만 부동산 대하여 갖고 있는 생각들이 문제라는 것이다. 그래서 필자는 투자 컨설팅 의뢰인들에게 "상가는 부동산이 아니다" 라고 생각하여야 한다고 첫마디를 던지다. 상가를 사놓고 오르겟지! 막연하게 기대하면 실수하는 것이다.

 

상가를 아파트처럼 가격이 떨어져 보았자 얼마나 떨어질라고 생각하였다간 쪽박으로 가는 지름길임을 알아야 한다. 상가는 수익형 부동산이다.  상가는 태생적으로 돈을 창출하여 주는 상품인것을 알아야 한다. 아파트는 돈을 벌기 위하여 공급되는 상품이 아니다. 살기위한 거주 목적이다. 반면 상가는 돈을 창출하고, 부가가치를 만들기 위한 것이 목적이다. 그렇기 때문에 접근 방법에 근본적인 차이가 있는 것이다.

 

상가는 아파트가 아닐진대 대부분의 투자자들이 "아파트 혹은 땅에 대하여 갖고 있는 부동산에 대한 일반적인 생각에서 생성된 선입견을 가지고 상가를 바라보고 있다는 것"이 상가투자에 있어서 실패하는 큰 원인중의 하나인것이다.

 

아파트는 지리적으로 공간적으로 가격대가 통일되어 있으며, 일정한 오름폭과 내림폭 안에서 움직이고 있다. 그러나 상가는 지리적 공간적으로 다르다. 지리적, 공간적으로 같다고 하여도 상가의 가치는 있을 수도, 없을 수도 있다는 것이다. 한건물에 나란히 있는 101호와 102호가 있을 지라도 101는 투자 가치가 전혀 없지만 102호는 투자 가치 있을 수 있다는 것이다. 이것을 어떻게 설명할 것인가?

 

대부분의 부동산 투자 관련 사이트, 정보 제공 업체, 부동산 전문가, 투자 컨설턴트라는 사람들, 그리고 신문 보도 기사을 보아도 이런것을 지적하는 경우가 거의 없다. 뭉뚱 그려서 "A상가가 투자성이 있다." 혹은 "가 지역의 상가는 돈을 벌수 있을 정도로 투자성이 있으므로 관심있게 보시기 바랍니다." 라고 한다.

 

이런 논리가 말이 되는가? 그런식으로 ""가"지역의 K상가도 투자성이 있다"고 상가 투자에 있어서 그 어떤  전문가라고 혹은 컨설턴트라고 일컽는 분들이 주장한다면 필자는 자신있게 "그것은 말이 안되는 이야기이며 투자자들을 기만하는 행위임"을 말 할 수 있다.

 

필자가 어이 없어 하는 것이 이런 경우이다. 상가투자에 대해서 관심이 많았던 예비 투자자들이라면 가슴이 뜨끔하실 것이다. 혹시 " 내이야기 아닌가!" 할 것이다. 자칭 투자 자문가라고 하는 수십만원의 상담료을 지불하면서 컨설턴트들에게 ""가"지역에 "A"라는 상가에 투자하였는데 컨설턴트가 보시기에 어떤지요? 투자성이 좋은지요?"라는 식으로 상담을 요청한 투자자들과 "A 상가가도 돈이 됩니다." 혹은  "가지역의 상권이 좋으므로 가지역의 상가에 투자하면 좋을 것입니다."라고 컨설팅을 해주는 컨설턴트들을 이야기 하는 것이다.

 

상가를 부동산으로 바라보기때문에 이런 질문을 하고, 이런식으로 상담을 한다고 본다. 상가를 개별적인 투자 상품의 하나로 이해을 한다면 위와 같은 상담 요청을 하지 못할 것이며, 조언을 해 줄 수도 없다. 즉 거의 모든 상가투자 컨설턴트들도 "A상가" 혹은 "가지역의 상가들은 투자성이 있다."라고 말을 못할것이다.

 

그러나 실제로는 이와 같은 어처구니 없는 투자 상담을 통하여 투자 행위를 하고 있고, 그래서 예상되는 투자 판단 실수로 필자에게 해결책을 찾아 달라는 투자자들이 상당히 많다. 그러나 이미 엎질러진 물인것이다. 엎질러진 물은 필자도 줏어담을 능력은 없다.

 

분명 전문가라고 하는 사람들이 투자성이 있는 상가라고 하여서 투자 하였는데 실패하는 대부분의 원인이 여기에 있다. 개별성을 무시하였기 때문이다. 그리고 간혹 투자 대상인 상가에 대한 전망을 하기도 하지만 그 전망이라고 하는 것은 거시적 분석이다.

 

그러한 거시분석은 상권분석, 가치 분석, 등 서점에 있는 기본책을 두어권 정독하면 누구나 할 수 있는 분석일 뿐이다. 암튼 필자가 "A상가의 101호가 돈이 됩니다." 라고 하지 않고 "A상가가 돈이 됩니다." 라고 한다면 필자는 전문가가 아니라고 스스로 생각하고 있다.  만약에 그런식으로 A상가가 돈이 되는 상가입니다. 라고 한다면 필자는 컨설턴트가 아니라 흔히 이야기하는 업자일 것이다.

 

101호가 가지고 있는 상가의 입지와 102호가 가지고 있는 상가의 입지는 다른 것이다. 같은 건물, 즉 지리적 요인이 같을지라도 101호가 가지고 있는 동선, 전면 가시성, 접근성, 유동인구 집객효과, 내부 동선과의 연결, 등등이 102호와 다를 수 있다. 그렇기때문에 101호와 102호가 투자성이 다를 수가 있는 것이다.

아파트가 아니다. 아파트는 1층에 있는 101호, 10층에 있는 110호, 19층에 있는 119호와의 가격차이는 충분히 예상할 수 있는 범위이며, 10층에 있는 110호와 109호는 같은 가격일 것이다. 그리고 동별, 단지별 가격대는 우리가 충분히 예상할 수 있으며, 더 나아가서는 00동의 아파트 시세도 충분히 거래 가격을 예상할 수 있고, 내가 높게 매입하였는지 안하였는지, 그리고 앞으로 올라가면 얼마나 올라갈 여지가 있는지 없는지 예상을 할 수 있다.

 

그래서 투자자의 마인드가 아파트에 필요한 것이 아니다. 그냥 쉽게 이야기 하면 가진 돈에 여유가 있으면 그냥 많은 사람들이 이야기 하는 동네에 아파트 사면 돈이 된다. 지금 신문을 펴 보시면 다 알수 있다.

 

어디 어느 지역의 아파트을 사놓으면 돈이 될런지! 그런데 남들도 다 알고, 할줄 아는 것을 해 놓고 아파트로 돈을 벌었네 하면서 (단지 다른이들은 돈이 없어서 못하는 것일뿐) 마치 대단한 부동산 투자 감각이 본인이게 있는 것 처럼 생각하고 있다. 상가는 부동산이 아니다.  머릿속에 있는 "부동산 = 아파트 ,그래서 상가 = 부동산" 이것을 버려야 한다.그래야 상가로 돈을 번다.

 

두번째, 상가투자하면 생각이 많이나는 것이 임대료이다. 점포사업자들의 선수가 어떤사람들인가!  점포사업자로 돈을 버는 사람들은 매출액으로 돈을 버는 것이 아니다. 그들은 권리금 없는 신규 상가, 혹은 권리금이 아주 적은 상가에 입점하여 매출을 극대화 하는 전략과, 상권이 형성되어가는 초기 혹은 그전에 장사를 하여서 안정기에 접어들라고 하는 시점, 보통 1년~3년 사이에 고액의 권리금을 가지고 나오는 사람들이다.

 

그들이 선수이다. 장사 잘 되는 것을 보고는 고액의 권리금을 주고 그 점포를 인수한 다음 임차인은 정말 특출한 재주가 있지 않고서는 망하는 것이다. 이러한 형태가 거의 대부분일 것이다. 그래서 열곳의 점포창업 중 성공하는 경우는 한두곳인 것이다.장사가 몇십년씩 잘되는 것은 10%도 안될 것임을 알아야 한다. 방송에서 이야기 하는 문전성시를 이루고 있는 대박집들, 그런집이 전체 상가중에 몇 %가 되겟는가?

 

같은 경우이다. 상가 투자, 임대료만 잘 나오면 된다는 마인드는 투자 마인드가 아니다. 혹시 팔것도 아니니 그냥 생활비만 나오면 된다고 생각하신다면 잘못된 생각이다. 그런데 그 생활비가 꾸준하게 나와주면 되는데 어느 시점에 가면 안된다는 것이다. 즉 임대료가 하락, 혹은 공실 가능성에 대해서 전혀 걱정을 안하고 있다. 물론 나이드신 분들 은퇴후에 생활비로 충당하기 위한 상가 투자가 있을 수 있다. 이런분들은 철저하게 안정성을 확보한 임대료 수익율이 나와주어야 한다.

 

그런 상가를 찾는 것은 철저하게" 발품 + 수익율 분석" 외에는 답이 없다. 그래서 안정적인 임대료가 보장될수 있는 상가를 찾는것은 정말 오랜시간 발품을 팔고 다녀야 만날 수 있는 것이다. 그런데 투자자분들은 한 5-6번 상가를 보러 다니고 조사하다보면, 지쳐서 더이상 발품을 팔 생각을 안한다. 그리고 5-6개의 상가중에서 제일 좋아 보이는 것을 선택하는 것이다. 그래서 어려워 지는 것이다. 사실 발품을 안파는 것은 투자자들이나 투자 조언을 해주는 컨설턴트들이나 매 한가지이다.

 

예를 들어 안정적인 임대료로 투자 포인트가 되는 대표적 상가는 아파트 단지 내 상가로서 1층 마트일 것입니다. 일반적으로 생각하기에 단지내 상가로서 1층 마트만큼 임대료 걱정안하는 상가는 별로 없을 것입니다. 그럼에도 불구하고 1층 마트의 임대료가 얼마나 불안하고 불확실한 투자 포인트인지 알고 싶다면 주변 아파트 단지내에 있는 마트를 다녀 보기 바란다. 한 50%정도는 만족스러운 수익율을 주지 못할 것이다. 단지내 상가가 좋다고들 이야기 하지만 단지내 상가의 투자포인트을 정확하게 알고 접근하여야 하는 법이다.

 

물론 처음 초창기에는 장사가 잘 된다. 사람들이 시끌 벅적,그러나 몇년 못 간다. 상권이 약해지고 변하기 때문이다. 그리고 임대료 올리기도 쉽지 않다. 그렇기 때문에 상가투자로 돈을 벌고 싶다면 임대료에 대한 생각을 조금 보수적으로 가지고, 매도시점에 대한 처분 소득, 임대료와 처분소득을 합친 종합투자소득을 염두에 두고 접근하여야 하는 것이다. 당연히 매도할때의 처분 가격이 어렵다면 투자 하지 말아야 한다.

 

매도가 어려울 것으로 보이는 상가는 투자 대상에서 버리는 것이 기본 법칙이다. 그런데 거의 모든 투자자들이 사 놓는 것만 생각하지, 팔것에 대해서는 검토를 거의 안하고 있다. 그래서 망하는 것이다. 그리고 사실 투자 상가를 소개하여준 컨설턴트들도 사는것만 검토하여 주지, 팔것까지 그림을 그려서 컨설팅을 해주지 않는 것이 현실이다. 원래 컨설팅이라고 하는것은 경험과 지식이 융합하여 미래에 대한 가치와 예측을 해주는 것이라고 말할 수 있다. 그것이 어렵기 때문에 파는 것에 대한 검토를 투자자들에게 두리뭉실 넘어가는 것이다.

 

 

가만히 생각 하여 보자!

 

-, 상가 투자 생각하면서 아파트를 사는것 처럼 생각하고 찾아 다니고 계시지 않는가?

-, 상가 투자 하겟다고 하면서 K지역의 "가"상가가 투자성이 있다고 해서 매입할라고 하지는 않는가?

-, 투자성이 뛰어나다고 말해주는 사람이 어떤 사람들인가?

-, "임대료 받아서 생활비로 써야 겟다"라고 하면서 공실 가능성, 임대료 하락 가능성, 상권의 약화 가능성은 생각 하고 있는가?

-, 지금 K상가 101호을 살라고 검토하고 있으면서 사는 것만 생각했지! 3년뒤 어떻게, 얼마에 팔것인지, 그리고 가능성이 몇%나 되는지 생각하여 보았는가?




네이버 “상가투자클럽” 카페 운영자 (http://cafe.naver.com/forsangga.cafe)
 “상가투자에 돈 있다”저자, 이코북 출판

(현)조인스랜드 내가고수 칼럼리스트
(현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트
(현)하누리컨설팅 대표

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