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기존 점포 소유주 사이에 작성한 업종변경 금지약정을 어기고 부동산중개업소를 약국으로 변경해 한 건물에 두 개의 약국이 들어서더라도 최초 분양계약 당시 업종지정 약정이 없었다면 이를 제한할 수 없다는 법원의 판결이 최근 나왔다. 그러나 이러한 ‘독점권 보장’을 위한 법정 분쟁은 어제 오늘의 일이 아니다.
독점권을 확보하기 위한 분쟁이 일어나는 이유는 다음과 같다. 상가건물에 처음 입점할 경우 업종이 고르게 입점돼 업종보호가 잘 이뤄지지만 시간 흐른 뒤에 보면 한두 군데서 장사가 안 된다고 잘되는 업종으로 바꾸는 경우가 있다. 결국 법적 소송으로 가는 경우가 적지 않다.
그래서 상가분양 당시 계약서에 업종을 지정해 분양하고 같은 상가에서 점포주와 상가번영회의 동의 없이는 지정업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 많다. 이는 애초 분양계약자의 기득권을 유지하고 동일 업종 난립을 막기 위한 조치다.
독점권을 보장 받기 위해서는 분양계약서에 반드시 “몇 층 몇 호, ○○㎡를 OO업종으로 지정해 독점업종으로 분양하며 이전 이후라도 타 점포를 OO업종으로 분양하지 아니한다”는 특약을 작성한다. 시행사, 즉 건물주의 직인을 받으면 되고, 상가 오픈 후에는 상가운영(관리)위원회가 결성돼 관리규약을 만들 때 중복업종 금지를 명문화하면 된다.
이런 독점권이 보장된 ‘독점점포’의 경우는 주변 시세에 비해 분양가가 다소 높다고 해도 투자자들에게 인기는 높은 것이 현실이다. 분양가가 다소 높아도 좋은 조건에 임차를 놓을 수 있고 임차수요도 많을 것이라는 기대심리가 과감한 투자를 유도하기 때문이다.
상가의 독점권이 가능한 업종으로는 메디컬 센타의 약국, 대형 복합단지의 구두방, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 아파트형 공장의 구내식당, 문구점, 편의점 등이 있으며 주 건물의 보조역할을 하는 상가라하여 ‘독점점포’ 또는 ‘파생점포’ ‘보조점포’ 라고도 한다.
[사례]
실례로 작년에 서울 강남구 신사동에 건설중인 OO메디컬타워 1층 점포가 3.3㎡당 최고 1억2천880만원에 분양됐다. 이 점포는 분양면적 64.17㎡, 전용면적 33.15㎡으로 총 분양가가 25억원에 달하는 최고가 상가다. 이렇게 높은 가격의 점포가 분양이 시작 된지 2주도 안 돼 계약이 이뤄진 것. 대부분 고분양가 상가들의 분양이 어려움을 겪고 있는데 반해 OO메디컬타워의 점포는 쉽게 분양 된 이유는 무엇일까?
가장 큰 이유를 ‘독점점포’라는 것에서 찾아 볼 수 있다. OO메디컬타워는 지하 7층, 지상 18층 규모의 메디컬빌딩이다. 이런 메디컬빌딩에서 1층 약국자리는 당연이 인기가 높을 수 밖에 없다. 이번에 최고가 분양이 이뤄진 이 점포 역시 독점권을 확보한 1층 약국 점포였던 것. 약국자리 이외의 다른 1층 점포의 분양가는 3.3㎡ 당 7천20만원선으로 타 점포와는 3.3㎡ 당 5천만원 가량 차이가나는 가격으로 특정 점포 프리미엄이 톡톡히 반영됐다.
투자시 유의점 없을까?
‘독점점포’에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 후 투자에 임해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 테마상가의 경우 상가 활성화에 실패한 경우가 많아 투자시 주의를 요한다. ‘독점점포’를 분양받으려는 경우에 동일 상가 내 입점 경쟁률이나 분양률이 중요하므로 꼭 따져봐야 한다.
상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다. 초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형상가에 투자하는 것이 좋다.
‘독점점포’는 고정고객 확보가 쉽다는 잇점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다. 투자수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다.
상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않고 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 하겠다.
상가뉴스레이다 대표이사 선종필
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