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요즘 각종 분양시장 세미나에서 10대 고수들의 강연들이 열리고 있다. 주제는 ‘2010년 부동산 시장의 전망’이다. 2009년 해를 돌이켜 보면, 소형아파트, 보금자리주택, 임대주택 등 중소형 시장의 아파트들이 인기를 끌었다.
2010년에는 어떤 부동산시장이 투자자들 앞에 기다리고 있을 것인가? 향후 주 키워드는 금리변화, 실물경기 회복시기, 출구전략시기, 주식시장 추이, 물가변동, 부동산 정책 변화 등 많이 있을 것이다. 부동산은 단기싸이클 약 30개월, 장기싸이클 약 10년의 주기설이 있다는 것을 부동산 투자자들은 부동산 상식으로 알고 있을 것이다. 즉 경기가 회복시기(CD금리가 일정)에는 아파트가격이 오를 것이고 그 다음으로는 땅, 상가 등에 영향을 준다고 볼 수 있겠다.
2010년 부동산 시장전망은 규제완화정책, 경기회복기대감, 800조가 넘는 시중유동성 등이 있는데, 특히 300조가 넘는 토지보상비로 인해 부동산으로 다시 흘러들어 올 가능성이 커서 부동산 시장이 상승할 수 있는 요인으로 전문가들은 예견하고 있다. 그러나 하락요인으로 작용되는 자산재버블, 출구전략에 따른 금리상승가능성, 더블딥의 우려가 아직 남아 있다.
2009년 경기부양책으로 낮은 금리의 해였다. 시중에 풀린 많은 유동자금이 인플레이션에 영향을 줄 수 있는 여지가 크다. 2010년 출구전략으로 인해 금리가 상향 조절이 될 가능성이 크다. 금리가 오르면 부동산 시장은 민감하게 움직인다. 주택시장은 금리인상으로 인한 부채이자의 납입이 어려워져 급매물이 하나둘씩 부동산시장에 나오기 시작하고, 주택 구매능력도 하락하게 된다. 그 반면에 수익형부동산인 오피스 및 상가를 가지고 있는 투자자들은 어느 정도의 수익을 볼 수 있겠다.
부동산수익률의 사장이론에는 요구수익률과 내부수익률이 있다. 요구수익률을 은행금리라고 보고 내부수익률을 고려한다면 당연 은행금리소득보다 높아야 한다. 그러므로 2010년 수익형 부동산들은 금리인상으로 인해 자연스럽게 임대소득도 올라갈 확률이 크다.
이렇게 내수경기가 좋지 않고 출구전략으로 인해 금리인상이 불가피할 때 일수록 투자자들은 신중하게 포트폴리오 형식의 투자자가 필요 할 때다. 저성장, 인구감소, 핵가족화 그리고 고령화시대에 맞게 시세차익을 노리는 투자법에서 소형주택을 마련하고 그 외 여유 자금으로 수익형부동산에 투자를 하는 투자법으로 서서히 옮겨간다면 보다 나은 미래설계가 될 것이라고 본다.
상가투자컨설팅 투자자문팀장
* 본 칼럼 내용은 칼럼리스트의 개인시각으로 상가뉴스레이다의 공식시각과 다를 수 있습니다.
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