메가트렌드 상권 강남역 상권의 실패가 주는 교훈

- 개발 수익에 급급, 경쟁력 고려검토 미진

- 수분양자 동의 없이 내 맘대로 사업내용 변경후 동의요구

- 권리인식 못한 수분양자 울며 겨자먹기 사후동의 끌려가..

"강남불패-유동인구 전국 1위 강남역 상권"

"강남 업무 중심지 25점포, 500석 규모의 푸드스퀘어"

"강남중의 강남 서울 및 수도권 전역을 잇는 버스노선, 트리플역세권을 자랑하는 특급 교통망"

"국내 최고 황금상권, 1일 유동인구 100만 상권, 롯데타운 입주시 자산가치 급 상승지역"

"임대 100% 5년 계약완료, 보증금 5천/월 250만원-280만원 / 임대수익율 8-9% 확정 / 실투자금2억-2억5천"

"2012년 10월 15일 오픈예정, 2013년 롯데타운 착공, 다음 달부터 월세가 차곡차곡"

위에 열거한 홍보 문구들은 메가트렌드 상권인 강남역 상권에 입지한 삼성타운 인근의 T상가를 분양을 하면서 2012년 S개발업체가 내세운 홍보 내용들이다.

삼성타운의 상주인구와 유동인구를 대상으로한 대규모 예상고객과 롯데타운 개발 수혜가 예상되며 선 임대 후 분양 5년 임대100%완료 수익률 8%내외를 지급한다던 이 상가는 지금 어떤 모습일까?

시행업체인 S사는 눈이 확 끌릴만한 투자수익율과 임대완료, 개발가치 등을 내세우며 25개 점포를 분양을 했지만 홍보당시 설명했던 최초 오픈 일정인 10월 15일을 넘겨 2012년 하반기에야 홍보와는 달리 전체가 다 차지 않은 상태로 13개 업종만으로 11월에 오픈을 했으며, 오픈후에도 지속적인 분양을 지속해왔지만 영업부진을 겪으며 수분양주와 입점 임차인들과 마찰을 반복했다.

이 와중에 수분양자중 일부는 선임대료로 3개월 월세 선납을 예치한 업체와 임대차계약을 승계하는 조건으로 분양을 받기도 하였지만 해당 임차업체 중 일부는 변변한 영업개시도 제대로 하지 않은 상태에서 보증금 반환을 요구하는 등 납득하기행태를 보이기도 했다.

상황이 이렇다 보니 중도금 납부 과정에 있던 수분양자 중 일부는 임차업종의 미입점과 시행업체의 홍보내용과는 많이 차이가 나는 점에 불안을 느껴 분양 대금 납부지연과 해약요청을 하기도 하였지만 업체는 이런 요구에도 불구하고 일정에 밀려 오픈을 강행하고 이후 영업부진이 잇따르자 이해관계자들과 마찰에 휩싸이게 되었다.

이에 S개발업체는 전문운영업체를 통해 운영을 위탁하고 임차인과 분양주들을 공동운영자로 변경하는 방식으로 대형 고깃집 식당과 웨딩뷔페 등으로 컨셉을 변경해 동의나 협의가 부진한 상태에서 변경을 강행처리하여 2013년 5월경부터 운영 중이지만 애초 약속했던 투자수익금은 아직까지도 제대로 지급되지 않고 있는 실정이다.

이 과정에서 최초 T상가로 분양할 당시 수분양자들과 분양되지 않은 S개발회사 보유 점포에 대한 금융권과 대출을 연계하는 과정에서 독립점포와 푸드코트 공용공간에 대한 2개호실로 구분되어져 있던 도면으로는 대출연계가 어렵자 도면을 수정하는 과정에 수분양자 동의가 충분히 이루어지지 않은 채 강행해 일부 사후동의를 구하기도 했다.

하지만 점포의 규모와 위치변경과 같은 설계변경 등이 수반되는 경우 수분양자 등 이해관계자의 사전 동의를 구하여야 한다.

영업부진에 따른 매장구성변경과 인테리어 통폐합과정에서도 이런 과정이 반복되어 투자자들과의 마찰이 커지고 특히나 수차례 운영방식 등의 변경으로 임대차 승계문제나 임대료 지불 책임 등이 복잡하게 얽혀 권리관계에 따른 분쟁의 소지가 커지고 있다.

금싸라기라고 홍보하던 상가의 모습이 이렇게 된 이유는 무엇일까?

트렌드에서 밀려버린 운영컨셉과 지나친 과장된 홍보, 법적권리에 둔한 투자자들이 업체에 해약사유에 해당할 수 도 있는 부분을 제대로 요구하지 못하고 업체의 회유에 끌려 다닌 것들이 주요한 원인으로 꼽힌다고 할 수 있다.

또한 모 방송으로 유명한 인테리어 디자이너가 기획했던 양재동 푸드코트가 슬럼화된 사례나 교대역 법조타운의 모 지하상가의 푸드코트가 슬럼화되어 있는 현실 등을 감안하면 구좌분양 형 푸드코드방식의 상품 컨셉의 경쟁력이 상실된 트렌트를 읽지 못하고 막연한 지역개발론에 편승한 개발이 화를 부른 셈이다.

현대자동차는 10월부터 출고하는 일반 승용 차종에서 담뱃불을 붙이는 '시가라이터'를 없애고, 대신 1시간이면 스마트폰을 완전 충전할 수 있는 휴대폰 급속 충전기를 지급한다 이제까지 전기 소켓(파워 아웃렛)에는 대부분 시가라이터가 장착돼 나왔지만, 차 안에서 담배를 피우는 운전자가 급감하는 추세여서 활용도가 높은 USB 충전 장치로 대체하기로 한 것인데 분야는 틀리지만 수천만 원에 불과한 상품을 판매하기 위한 세심한 시류반영과 비교할 때 전 재산에 가까운 수억 원에 달하는 상가를 공급하는데 있어 고려 검토되어지는 수준치고는 비교되는 바가 크다.

아울러 수분양자들도 계약 내용에 대한 중대사항의 변경시 계약해지 등을 요구할 수 있음에도 불구하고 권리인식의 부재로 인해 사후동의에 끌려 다닌 부분도 피해가 커지는데 많은 영향이 있었다.

한때 구좌분양 형 상가가 붐처럼 일면서 푸드코트나 테마상가로 기획되기도 했지만 대부분 운영경쟁력이 재고되지 않아 슬럼화 된후 구좌분양 형 상가는 많이 줄어들고 있지만 개발지역의 호재를 발판으로 공급되는 곳들이 있어 투자자들의 주의가 필요하다

아울러 최근 선 임대, 후 분양으로 분양하는 상가들이 늘고 있지만 임차인과의 임대차 내용 등을 사전에 면담해서 임차인의 운영능력 등을 따져보아야 하며, 계약자들이 계약내용과 다른 사항이 발생할 경우 추가 피해를 막기 위한 권리행사 등에 대한 이해가 필요하다.