매장용 빌딩의 투자 수익률은 6% 후반대...
국토해양부에서 발표한 상업용 빌딩 투자수익율·공실률·임대료 조사결과를 분석한 결과, 작년 한 해 동안 매장용 빌딩의 연간 투자 수익률은 6.66%를 기록한 것으로 밝혀졌다.
이번 매장용 빌딩 관련조사는 전국 87개 주요상권에 자리한 3층 이상·임대면적 50% 이상의 매장용 건물 2,000동을 대상으로 이루어졌다. 여기서 연간 투자수익율은 1년 동안 투자된 자본에 대한 수익률로, 임대료 등 빌딩 운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것이다.
정기적으로 진행되는 본 조사에 따르면, 지난 2008년 10.91%의 연간 투자수익률을 기록했던 매장용 빌딩은 2009년 5.19%로 반토막난 모습을 보였다가 2010년과 2011년에는 6%대 후반대의 연간 투자수익율을 유지했다.
수치상으로 봤을 때 연 6% 후반의 수익률은 일반적인 은행 정기예금 수준인 3~4%에 비해 양호한 것으로 받아들여지는데, 이는 전반적 임대료 상승과 공실률 하락의 영향 덕분인 것으로 파악됐다.
실제 자료를 보면 2011년 12월 31일 기준 매장용 빌딩 공실률은 7.8%로 최근 몇 년 새 꾸준한 감소세를 보였다. 임대료의 경우도 평균 43,200원/㎡으로 최근 3년내 조사결과치 중 가장 높은 수준을 나타냈다.
오피스텔, 가격은 오르고 전용률은 떨어지고
최근 주거용 오피스텔이 주택임대사업자 등록이 가능해지고 각종 세금 혜택도 늘면서 투자자가 늘고 있다.
하지만, 인기가 많아지면서 분양가는 오르고 상대적으로 전용률까지 낮아지고 있어 갈수록 수익율이 떨어져 자칫 속빈강정이 되고 있다.
최근 공급되고 있는 오피스텔은 규모가 작을수록 재산세 감면 폭이 커지면서 90%이상이 40㎡이하 소형으로 평균 전용면적은 26㎡에 불과하다.
또, 2001년 58.1% 수준이였던 오피스텔 평균전용률은 지난해 46.7%까지 낮아졌다.
반면, 서울지역 분양가는 지난해 3.3㎡당 2000만원 초반에서 올해 3442만원가지 올랐다.
오른 분양가에 낮아진 전용률까지 감안한다면 전용면적 기준으로 2배가량이 오른 상황이다.
이렇다보니 서울지역 오피스텔 수익률은 5%를 넘지못하고 있는 수준이다.
최근 3년동안 3월의 자영업자 흐름 어땠나?
통계청이 발표한 경제활동 인구조사 자료 분석결과 2012년 3월 자영업자 수는 567만 8300명으로 나타났다.
올 3월 자영업자 수는 작년과 재작년 동월인 2010년 3월과 2011년 3월에 비해서 증가한 수치이다. 2010년 3월 자영업자 수는 5,578,600여명 이었고 2011년 3월에는 약 5,553,700명 이었다. 단, 3년 전인 2009년 3월의 5,713,600명 보다는 줄어들었다.
또, 올해 3월 여성 자영업자는 총 1,572,400명으로 전체 자영업자 중 27.7% 정도를 차지했다. 쉽게 말해, 자영업자 네 명 중 한 명 이상은 여성이라는 이야기다. 최근 3년동안 3월의 여성 자영업자 비중은 20%대 후반 수준을 유지하고 있다.
한편, 최근 3년 3월의 수도권(서울·경기·인천) 지역의 자영업자 수 흐름을 살펴보면 서울과 경기·인천 지역이 눈에 띄게 차이나는 모습을 보여줬다. 서울내 자영업자 수가 감소세를 나타낸 반면, 경기와 인천 지역의 자영업자는 뚜렷한 증가세를 기록했다.
같은 수도권 지역내에서 서울과 경기·인천의 자영업자 수 추이가 이처럼 대조적인 흐름을 보인 것은 택지지구·신도시 개발 등과 연관이 깊어 보이는 측면이다. 즉, 이미 많은 지역에서 상권형성이 완료된 서울보다는 신규 인구유입 효과가 기대되는 경기·인천 지역내 신도시 상가에 관심을 가지는 창업주가 적지 않다는 것이다.
부산대, 자체 수익위해 건설한 쇼핑몰. 되려 수백억 손실우려
부산대가 2006년 대학자체의 수익구조를 만들겠다며 민간투자방식으로 교내에 건설한 효원굿플러스쇼핑몰이(현재 NC백화점) 오히려 막대한 손실을 줄지도 모르는 상황이 됐다.
부산대는 수익형민자사업 방식으로 쇼핑몰을 짖기로 하고 사업자가 완공후 부산대에 기부채납하면 사업자에게 2009년부터 2039년인 30년간 관리 및 운영권을 주기로 했다.
그런데, 시행사가 저조한 분양률로 인해 사업을 위해 빌렸던 금융권 대출금을 갚지 못하면서 부산대가 이를 대신 부담해야 할 형편에 놓인 것이다.
알짜상권으로 부산대 앞 요지에 위치해 긍정적이였던 사업은 예상과 달리 분양실적이 저조했고 결국 시행사는 2010년 400억원의 대출금을 상환하지 못해 부산대의 보증으로 위기를 넘겼었다.
하지만 또다시 시행사는 지난달 2012년 상반기 이자 상환일에 돈을 갚지 못했다.
문제는 관련 협약에 따라 대출금 상환 문제 때문에 사업이 해지되더라도 부산대가 총 1104억원 사업비중 일부를 일정한 비율로 부담하도록 되어 있다는 것이다.
H사가 대주단에 끝내 이자를 상환하지 못 할 경우 부산대는 800억원대의 대출금을 대신 부담해야 할 형편에 놓이게 된다.
현재, 부산대는 심각성 파악하고 감사원에 2주간 자청해 감사까지 받은 상태다.
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