상가투자, 대형마트 의무휴업 영향
대형마트와 기업형슈퍼마켓(SSM) 영업규제 움직임이 가속화되고 있어 의무휴업을 2일에서 3일로 확대하고 영업제한 시간도 더 줄인다는 이야기가 나오고 있다. 소상공인과 대기업간의 생존권 다툼에서 시작된 일이지만 상가분양 시장에서도 관심을 갖는 사항이다.
SSM은 분양상가 현장에서 우수한 우령임차업종으로 계약기간도 10년까지 길고 상가활성화에도 긍정적 요인을 끼쳐왔다.
하지만 의무휴업제도가 강화되면 SSM마트에 대한 투자시선이 바뀔수 있다. 우선 매출영향으로 임대료가 낮아질 수 있다. 게다가 매출저하로 대형마트가 철수하게되면 업종특성상 면적이 넓어 새로운 임차업종을 구하기가 쉽지 않게된다.
앞으로도 영업중재와 재개, 법정다툼 등 혼란이 계속되고 있어 대형마트나 SSM유치를 염두에 둔 상가투자자들은 향후 임대료 하향조정을 염두해두고 또 3개월 임대료 지불로 임대차를 종료할 수 있다는 독소조항이나 지점 철수에 대비한 자기자본 확보에 세심한 주의가 필요하다.
선임대상가 최고임차인은 은행?
최근 한 경제연구소 발표자료에 따르면 3년이상 생존하는 자영업자 비율이 반수를 넘지 못한다는 조사결과가 나왔다. 그만큼 상가투자자들은 안정정식 임차인이 절실할 수 밖에 없다.
안정적인 임차선호 업종으로는 은행, 병원, SSM 등을 들 수 있다. 그중에서도 은행선임대상가는 안정성과 신뢰감으로 높은 인기를 과시한다.
한편, 은행이 맞춰진 선임대상가 투자시에도 주의점은 있다.
우선, 협의중인사항인지 계약사항인지는 기본검토사항이며 사용면적이 넓어 분양금액이 높은점도 고려해야한다.
은행은 지점 철회율이 높진 않지만 철수하게 될 경우 일반적인 은행자리인 지상2층의 대규모 면적을 대처할 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않은점도 참고해야한다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "장기적 안전성을 중시하는 선임대상가 투자자에게 유명 은행으로 맞춰진 선임대상가는 분명 매력적일 것"이라며 "다만, 지상 2층 이상이기는 하더라도 대체로 분양금액이 높은 만큼, 자신의 자금 여력을 파악해서 투자해야 한다"고 조언했다.
송도, GCF유치 훈풍 언제까지 이어질까
최근 GCF(녹색기후기금) 사무국 유치로 송도분양시장에 훈풍이 이어지면서 미분양 물건들이 빠르게 소진되고 있다. 하지만, GCF의 효과가 단기에 그칠수 있어 투자자들의 신중한 투자가 요구된다.
실제, 송도부동산 분위기는 지난14일부터 이틀간 공급된 송도 더샵마스터뷰에서 확인할 수 있었다. 총 1829가구 모집에 3032명이 몰려 평균 1.66대1의 경쟁률을 기록했으며 특히, 펜트하우스는 16억원의 분양가에도 13대1의 경쟁률을 보였다.
이달 초 대우건설의 송도글로벌캠퍼스푸르지오 오피스텔 역시 11.3대의 경쟁률로 전 타입 청약마감됐으며 현재 상가분양도 활발히 진행되고 있다.
그러나 이 분위기가 언제까지 이어질지는 조심스럽다. 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "GCF 유치로 우리나라나 송도의 위상이 국제적으로 올라간 것은 사실이지만, 이에 대한 유발효과는 현실적으로 기대치만 있다. 송도 부동산시장의 효과가 단기에 그칠 수 있다"고 전망했다.
역세권 상가 투자 노하우는
역세권 상가는 투자자들의 최고선호 상품이다.
가장 큰 장점은 전철이용객과 유동인구를 고객으로 유입시킬 수 있다는 것으로 전철역이 지금처럼 많지 않을때는 역세권 상가의 가치가 더욱 높았었다.
하지만, 현재는 수도권 지역에 이미 400개 이상의 역이 존재하고 신규개통되는 역이 꾸준히 늘고 있어 역세권상가의 절대적 장점이 갈수록 약해지고 있다.
실제, 최근에는 역 개통이후 오히려 이웃한 역세권으로 소비가 이탈되는 역들도 적지않다. 또, 같은역도 출구에 따라 상권이 크게 달라지기도 한다.
결국, 역세권상가 투자도 현장조사를 통해 역과의 거리는 물론 유동인구 동선흐름과 대표출구를 면밀히 파악해야한다.
또, 역 유동인구가 많아도 상가 역시 과잉공급됐다면 가치가 떨어질 수 있어 과밀정도의 파악도 중요하다.
여기에 해당역 근방으로 대학교 이전이나 대규모 단지 입주와 같은 호재가 있다면 가치가 높아질 수 있어 개발상황 체크도 중요하다.
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