지나친 융자는 금물
저금리 기조가 심화하면서 금융 레버리지 효과를 기대하고 자신의 능력보다 지나치게 많은 자금을 대출받아 투자하는 사례가 많아지고 있어 상가투자에서 잊지 말아야 할 중요한 원칙 중 한 가지는 '상가투자는 여유자금의 범위 내에서 하라'는 것이다.
여유자금의 범위를 초과해 수익률만 생각해 자금 계획을 세우다 보니 예기치 않은 공실이 발생해 관리비와 은행이자 등이 부담돼 시간적 여유를 가지고 리스크에 대응할 수 있는 기회를 상실해 결국 손절매를 할 수밖에 없다.
다시 말해 현명한 투자자는 전체 투자자금의 70% 정도를 자기 자본으로 운영함으로써 리스크가 발생하더라도 안전하게 자기 자산을 지킬 수 있기 때문이다.
상가건물임대차보호법 법 개정안 발의
지난 5월28일 법무부는 '주택임대차보호법' 및 '상가건물임대차보호법' 일부개정안이 국무회의에서 의결되어 국회에 곧 제출될 예정이라고 밝혔다.
현행법은 환산보증금(보증금과 월세금액에 100을 곱한 금액) 기준으로 서울은 3억원 이하, 지방은 1억5000만원 이하에 해당하는 경우만 보호하도록 돼있는데, 개정안은 환산보증금 제한을 폐지한 게 핵심이다. 상가 세입자들은 최근 수년간 임대료가 크게 올라 현행법 기준으로는 서울 상가의 4분의 1 정도만 보호 대상이 되는 등 현실에 맞지 않는다고 지적해왔다. 법이 바뀌면 모든 상가 임차인은 최대 5년간의 계약갱신 청구권을 갖게 되며, 계약기간 중 건물주가 바뀌어도 임대차 계약이 존속된다.
개정안은 또 상가건물의 경매처분 때 임차인이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액을 임대건물 가액의 2분의 1 범위 내에서 대통령령으로 정하도록 했다. 지금은 임대건물 가액의 3분의 1 범위 내에서 지역에 따라 750만(지방)~1500만원(서울)까지만 변제받을 수 있어, 건물주의 파산 때 임차상인 보호 효과가 미흡하다는 지적이 많았다.
스크린 골프장 양쪽 모두 신중히 접근할 필요 있어
스크린골프장은 2003년 도입 초반기에는 300개도 안됐지만 현재는 약 8,000개 점포가 운영 중으로 노래방이나 PC방처럼 생활 주변에서 손쉽게 접할 수 있는 생활공간으로 굳어지고 있다.
스크린골프 이용객이 급속하게 성장하게 된 배경에는 무엇보다 가까운 곳에서 저렴한 비용으로 시뮬레이션을 통해 국내외 유명 골프장을 통한 연습을 할 수 있고, 퇴근 후 음주회식 문화에서 탈피해 건강과 재미라는 공간성을 제공한 것이 성공적인 요인이 되었다고 할 수 있었다.
지금까지 성장일변도로 올 때까지는 신규 창업주들이 기존 상권을 피해 신규상권을 진출하는 경우들이 많았지만 포화도가 심해질 수 록 기존 상권에 대한 경쟁 진출이 불가피한 상황이지만 가맹점 형태의 프랜차이즈가 아니다 보니 개인 점주의 상권분석차원에서 상권 나누어먹기 식 진출을 하더라도 장비공급에 주력하고 있는 업체들이 상권조정을 강제할 수 있는 입장이 못 되고 있다.
이로 인해 그동안 큰 자금의 시설투자와 장기임차로 공실우려가 적어 임대인이 선호하던 스크린골프연습장과 관련해 기존의 잘 운영되고 있는 스크린 골프연습장을 중심으로 임대인과 임차인이 같은 마음으로 주변에 경쟁업체가 진입할 만한 공실이 나오거나 신축상가가 지어지고 있는지 여부에 대해서 촉각을 세우는 일이 잦아지는 등 스크린 골프연습장.업종에 대한 임대차시장에서도 적지 않은 변화가 예상된다.
상가 투자해 수익내볼까
기준금리가 7개월 만에 2.5%로 인하되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 기준금리 인하로 시중 은행의 예대금리가 낮아지면 시중의 자금은 조금이라도 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처로 이동하게 된다. 은행 금리에 비해 두 배 가량 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 자금이 몰릴 가능성이 높은 이유다.
최근 1~2년간 수익형 부동산 시장은 오피스텔이나 도시형생활주택 등 주거용 부동산이 주도했다. 하지만 최근 공급이 크게 늘어나 과잉공급에 대한 우려가 커지면서 주거용 부동산 상품의 인기가 다소 시들해졌다. 이런 상황에서 전통적인 수익형 부동산 상품인 상가가 반사이익을 받을 수 있다는 분석이다.
실제로 최근 들어 상가 시장 상황은 예전에 비해 다소 개선되는 모습이다. 수도권을 중심으로 상가 거래량이 부쩍 늘고 있고 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 택지지구 아파트 단지 내 상가도 입찰 마감 행진을 이어가고 있고, 유망 상권ㆍ민간 아파트 상가 분양, 건설사가 직접 운영하는 상가도 생겨나 상가시장에 활력을 불어넣고 있다. 하지만 일부 상가의 경우 기대했던 것에 비해 저조한 수익률을 나타내고 있어 어떤 상가를 선택할 지가 어느 때보다 중요하게 부각되고 있다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상가 시장은 올해 초부터 바닥을 치고 점차 나아지고 있는 추세"라면서 "경제 전반의 불확실성으로 인한 위험이 도사리고 있는 만큼 투자 대상 상가를 선별하는 것이 무엇보다 중요하다"고 말했다.
6월에는 상가투자 배워볼까...
오는 6월 13일 목요일부터 '선종필과 함께 하는 실전 상가투자여행 세미나' 24기가 열린다.
'선종필과 함께 하는 실전 상가투자여행 세미나'는 2009년 시작된 이후 줄곧 상가투자자들의 좋은 반응을 얻고 있다.
세미나 관련 문의는 02-598-2816로 하면 된다.
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