상가건물 임대차계약 승계 낭패보지 않으려면?
어떤 건물에 관해 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대해 자신의 임차권으로 대항할 수 있다.
이 때 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계하므로 임차인은 굳이 새로운 소유자와 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없다. 그런데도 임차인이 불안한 나머지 서둘러 새로운 소유자와 임대차계약을 체결하는 예가 많다. 이 경우 어떤 문제가 있을까?
임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기해 그들 사이의 법률관계를 자유롭게 형성할 수 있다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관해 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 새로이 임대차계약을 체결해 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의해 규율되는 것으로 정할 수 있다.
그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 효력을 상실하게 되므로 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생했던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸해 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다는 것이 판례이다.
예를 들어 임차인이 건물에 근저당권설정이 돼 있지 않은 상황에서 종전 소유자와 사이에 임대차계약을 체결하고 계약서에 확정일자를 받았는데 그 건물이 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 된 후 새로운 소유자와 종전 계약서와 다른 내용으로 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받은 경우, 그 건물이 경매에 부쳐지면 임차인은 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받기 전에 설정된 근저당권설정등기의 채권자에 대해 임대차보증금에 대한 우선변제권을 주장할 수 없다.
성남 4년만에 토지보상금 5300억 풀린다는데.....
LH(한국토지주택공사)가 내달 초부터 보금자리지구로 묶인 고등동일대 보금자리 주택지구 의 5300억원에 달하는 보상을 시작한다.
고등동은 2010년 보금자리주택지구로 지정되면서 전국적인 관심을 끌었다. 입지가 워낙 좋은 데다 개발 잠재력도 풍부했기 때문이다. 서울~용인고속도로와 23번 국도를 끼고 있는 이곳은 분당·판교신도시는 물론 서울 강남 접근성도 뛰어나다. 차를 타면 서울 세곡동을 거쳐 양재동까지 15분이면 갈 수 있다. 주변에 있는 내곡사거리를 지나 389번 도로를 타면 바로 분당·판교신도시로 이어진다. 서울·수도권에서 대표적인 주거지로 통하는 강남과 판교, 분당의 중간 지역에 자리 잡고 있는 셈이다. 정부 발표 당시 이 지역이 개발 기대감에 한껏 부풀었던 이유다.
그러나 사업은 시작부터 삐걱거렸다. 성남시 반대로 지구 지정은 사업계획 발표 1년 뒤인 2011년에 이뤄졌다. 다른 보금자리지구에서는 아파트를 짓기 전 미리 사전예약을 통해 청약자를 모집했지만 성남 고등지구는 이럴 엄두조차 내지 못했다. 여기에 주택 경기 침체와 LH의 재정난으로 사업 추진은 난항을 겪었다.
토지 보상을 기다리던 주민들 사이에선 불만의 목소리가 터져 나오기 시작했다. 이 과정에서 개발 규모도 쪼그라들었다. 당초 정부는 56만9000㎡ 부지에 아파트 3800가구(공공아파트 2700가구 포함)를 지을 계획이었지만 지난해 지구단위계획을 변경해 건립 가구 수를 3035가구로 줄였다. 정부 국책사업이 방향을 잡는 데만 4년 넘는 시간이 걸린 셈이다.
LH는 이달 말 감정평가금액이 나오면 이르면 6월 말부터 토지 보상에 들어갈 예정이다. 토지 보상 대상자는 1500명가량으로 추정된다. 2011년 국토해양부(현 국토교통부)는 지구계획을 승인하면서 토지 보상금으로 5300억원을 책정했다. 업계에서는 주변의 땅값이 비싼 만큼 이보다 많은 금액이 보상금으로 풀릴 것으로 예상하고 있다.
토지 보상을 앞두고 있지만 이 일대 부동산시장 분위기는 잠잠한 편이다. 거래 역시 드문드문 이뤄질 뿐 찾는 사람도 많지 않다. 고등동 B중개업소 관계자는 "땅값에 개발 호재 등이 반영돼 투자금 부담이 만만찮은데다 아파트 착공까지도 한참 남아 있다 보니 투자 문의가 뜸한 편"이라고 전했다.
국토교통부에 따르면 고등동 일대 공시지가는 농지의 경우 3.3㎡당 100만원, 집을 지을 수 있는 토지는 500만원이 넘는다.
상황이 이렇다 보니 토지 보상을 기다리는 주민들도 부동산 투자엔 시큰둥한 반응이다. 지역 주민들의 경우 보상금을 기대하고 대출을 받은 사람들이 많은데 개발사업이 지연되면서 주민 상당수가 빚에 시달리고 있는 형편이라 투자분위기는 다소 다운되어 있는 분위기다.
천호뉴타운 1·2·3구역 재개발 `속도`
개발기본계획 수립 후 10년 가까이 지지부진했던 서울 강동구 `천호뉴타운`이 최근 다시 꿈틀대고 있다. 천호뉴타운은 재정비촉진지구 지정도 앞두고 있어 개발 기대감은 더 높아질 것으로 보인다.
서울시는 지난 13일 건축위원회를 열고 천호뉴타운 1구역 도시환경정비사업 계획안을 통과시켰다고 14일 밝혔다. 계획안에 따라 사업이 시행되면 1구역에는 지하 5층~지상 40층 주상복합 999가구가 들어서게 된다.
1구역은 2016년 6월 착공해 2019년 6월 준공할 예정이며 앞서 지난 12일에는 인근 3구역 조합설립추진위원회가 정식 출범했다. 3구역은 지난해 12월 정비구역으로 지정됐고 최근 토지 등 소유자 197명 중 138명이 동의(동의율 70.05%)해 추진위가 설립됐다.
천호뉴타운 7개 구역 중 표면적으로 사업 속도가 가장 빠른 곳은 2구역이다. 2006년 9월 재건축정비구역으로 지정된 2구역은 2010년 10월 조합설립인가를, 지난해 10월 사업시행인가를 각각 받았다.
5구역은 현재 재건축정비계획 수립을 위한 용역을 진행 중이다. 정비구역으로 지정되면 추진위가 구성돼 본격적인 재건축 절차에 들어가게 된다.
반면 4ㆍ6ㆍ7구역은 주민 30% 이상이 구역 해제를 요구해 해제 타당성과 영향 등에 대한 연구용역이 진행 중이다. 특히 7구역은 전체 면적의 28%로 7개 구역 중 가장 넓어 사업 해제가 결정되면 상당한 후폭풍이 예상된다. 천호뉴타운이 반쪽짜리로 전락할 것이라는 우려가 제기되는 것도 이 때문이다.
천호뉴타운 일대 부동산은 아직 큰 움직임이 없다. 1~3구역이 사업에 속도를 내고 있지만 과거 비싼 가격에 부동산을 샀던 소유자들이 개발이 점차 가시권에 들어오자 물건을 내놓지 않기 때문이다.
활기 찾은 상가·오피스텔은 약세
한동안 정체기에 머물던 수익형 부동산시장에 지각 변동이 일고 있다.
2ㆍ26 임대차 방안 발표 이후 주거용 부동산에 포함돼 임대 소득 과세 직격탄을 맞게 된 오피스텔은 투자 열기가 더욱 가라앉았다.
반면 대책에 포함되지 않은 상가는 분양가를 대폭 낮춘 상가가 등장하면서 분양시장을 중심으로 조금씩 활기를 되찾고 있다. 일부 주요 상권의 임대료도 소폭 오름세를 보이고 있다. 일종의 풍선효과로 풀이된다.
상가 임대료도 상승추세다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올 1분기(1~3월) 서울 주요 상권의 상가 평균 임대료가 지난해 4분기 대비 2% 오른 것으로 나타났다.
특히 강남권역의 상권이 강세를 보였다. 압구정 상권의 ㎡당 임대료는 4만800원으로 전 분기보다 20.3% 올랐고, △신사역 14.6% △삼성역 10.2% △강남역 2.2% 순으로 상향조정됐다.
도심권역의 상권은 △명동 10.8% △종각역 4.3% △종로3가 4.2% △종로5가 3.6% △광화문 3.2% 상승했다.
상가분양도 호조세다. 임대료는 오르는데 기존 보다 저렴한 분양가를 내세운 상가들이 많아서다. 그만큼 높은 수익률을 기대할 수 있게 됐기 때문이다.
지난달 대우건설이 인천 송도에 공급한 '송도 센트럴파크 푸르지오 시티' 오피스텔 단지내 상가는 분양 2일 만에 40%가 넘는 계약률을 달성했다.
지난달 분양한 '송파 와이즈 더샵' 상업시설은 최고 49대 1의 청약경쟁률을 기록하며 분양한지 4일 만에 계약이 모두 완료됐다. 현재 2000만원 가량 프리미엄이 붙은 상태라는 게 인근 중개업소의 설명이다.
장기간 문을 열지 못하던 상가들도 속속 새 주인을 찾고 있다. 지난 해 9월 위례신도시에서 공급된 '위례 아이파크 1차' 상업시설이 현재 5000만원에서 많게는 1억원까지 웃돈이 붙었다. 최근 분양한 2차 상업시설도 계약률이 95%에 달한다.
서울시 중랑구 상봉동 일대에 현대엔지니어링이 공급 중인 '상봉동 이노시티' 상가도 주택 임대소득세 과세 이후 계약 건수가 부쩍 늘어났다.
반면 오피스텔은 최근 공급이 크게 늘면서 수익률이 하락하는 추세다. 여기다 임대차 방안 발표로 주거용 부동산의 '월세소득=비과세'라는 장점이 사라지면서 오피스텔의 매력은 더욱 낮아졌다.
업계에 따르면 오피스텔 입주 물량은 2010년 7000여실이었지만 지난해엔 3만실을 넘었다. 올해는 4만여실에 달할 전망이다.
공급 증가가 공실 증가로 이어지면서 수익률도 점차 하락세다. 2006년 6%대 후반이던 수익률은 지난해 말에는 5%대로 주저앉았다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "상가시장은 이번 주택임대차 선진화 방안 이후 최근 몇 년간 지속되던 침체 분위기에서 서서히 벗어나고 있다"며 "오피스텔은 세금 부담과 소득 노출을 우려한 투자자들이 투자를 꺼리고 있고 매물이 늘어나면서 수익률이 더 떨어질 수도 있다"고 말했다.
아파트·상가부터 달궈진 혁신도시…기대 부푼 지역경제
최근 들어 혁신도시에서 주거·상업용지가 전부 팔려나가는 등 혁신도시의 부동산시장이 달아오르고 있다.
14일 전남 나주시 광주전남혁신도시 내 빛가람동 주민센터, 지난 2월 말 문을 연 이 주민센터에 전입신고를 한 사람은 593명이다. 이 중 60%가 수도권 등에서 내려온 외지인이다. 김 동장은 "공공기관 이전으로 하루가 다르게 변화하고 있다"며 "오는 8월 직원 1400여명의 한국전력이 오면 인구 5000여명의 신도시가 될 것"이라고 설명했다.
올 들어 공공기관들의 혁신도시 이전이 본격화되면서 아파트 분양이 1순위에서 마감되고 주거 및 상업용지도 모두 팔려나가는 등 지역경제에 훈풍이 불고 있다.
전북 대구 경북 울산 등 일부 혁신도시의 부동산시장은 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난달 전북혁신도시에서 분양한 호반베르디움은 최고 164 대 1의 경쟁률을 기록했다. 중흥 S-클래스도 22.8 대 1의 경쟁률을 보였다. 최고 6000만~7000만원의 웃돈이 형성됐을 정도다. 정창대 대구 골드공인중개소 대표는 "혁신도시마다 아파트가 '완판'되면서 지난달 경북 김천혁신도시에서 마지막 공급한 아파트 용지 청약경쟁률은 300 대 1을 넘었다"고 말했다.
상업용지 분양 열기도 뜨겁다. 신세계백화점은 지난달 초 울산혁신도시 2만4300㎡의 상업용지를 555억원에 사들였다. 주택개발업체인 남양개발도 2만1625㎡의 복합용지를 534억원에 매입했다. 롯데쇼핑과 탑마트는 경남 진주혁신도시에서 1만4988㎡와 3000㎡의 상업용지를 각각 사들였다. 이 같은 기업들의 투자로 광주전남·충북혁신도시의 상업용지는 모두 분양됐고 울산·전북·경남혁신도시에서도 90% 넘게 팔렸다.
한국감정원에 따르면 지난해 대구 동구(2.19%)와 부산 남구(1.98%) 등 대부분의 혁신도시 평균 지가변동률이 전국(1.14%) 및 수도권(1.04%)을 웃돈 것으로 드러났다. 공공기관 이전효과 때문으로 분석된다.
◆상권 활성화 기대감 확산
울산혁신도시에 입주한 근로복지공단 등 세 개 공공기관 근로자 1000여명 대부분은 성남·우정동 옛 시가지의 전통시장과 맛집을 주로 찾는다. 근로복지공단 한 관계자는 "가족과 정착해야 하기 때문에 옛 시가지를 자주 둘러본다"고 말했다. 박영숙 인재부동산 대표는 "최근 들어 울산초등학교 앞 식당가에 손님이 부쩍 늘었다"며 "삼산신도시에 밀려 쇠퇴해가던 옛 상권이 혁신도시 덕에 되살아나고 있다"고 소개했다. 시계탑 사거리 방면 식당가는 3.3㎡당 300만~500만원의 웃돈이 붙어 있다. 부산 문현혁신도시에 부산국제금융센터가 내달 준공돼 4만여명이 머물게 되면 주변 상권이 활성화될 것으로 상인들은 기대하고 있다.
혁신도시 내 산·학·연 클러스터 용지는 총 276만㎡ 규모다. 하지만 지금까지 15%가량인 41만5000㎡가 분양되는 데 그쳤다. 강원 원주혁신도시 관계자는 "단 한 평(3.3㎡)도 팔리지 않았다"고 말했다.
이에 국토교통부는 전체 산·학·연 클러스터를 도시첨단산업단지로 지정해 지방세 감면 혜택을 주기로 했다. 또 광주전남 등 네 개 혁신도시는 분양가를 3.3㎡당 6만~23만원 낮출 방침이다. 입주 대상도 이전 공공기관과 연계된 기업 지원 및 산업진흥 시설로 국한했던 것을 앞으로는 제한을 없애기로 했다.
3년마다 법 개정에 널뛰는 오피스텔
올해로 국내시장에 도입된 지 30년을 맞는 오피스텔이 정부의 들쭉날쭉한 정책과 모호한 관리 규정 탓에 제자리를 찾지 못한 채 몸살을 앓고 있다.
11일 국토교통부에 따르면 국내 최초 오피스텔인 서울 마포구 성지빌딩이 입주한 1984년부터 2010년까지 정부는 총 8차례 관련 건축 기준을 개정한 것으로 나타났다. 3년 3개월에 한 번 꼴로 법을 뜯어 고친 것이다. 이때마다 오피스텔의 매매가격, 수익률, 공급량 등이 냉·온탕을 오갔고 이는 수요자들의 피해로 이어졌다.
1988년 첫 도입한 오피스텔의 바닥 난방 규제는 정부가 주거 기능을 강화하겠다며 1995년 전면 허용했다가 2004년 다시 금지했다. 2년 뒤인 2006년에는 전용면적 50㎡ 이하 오피스텔에 한해 바닥 난방을 재허용했다. 이후 소형주택 공급 부족과 전셋값 급등 현상이 나타나자 정부는 2009년 바닥 난방을 85㎡ 이하까지 확대 허용하는 등 규제 완화로 정책 방향을 틀었다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부가 그간 투기 우려가 일면 오피스텔 규제를 강화하고 주택 공급이 부족하면 규제를 다시 풀기를 반복했다"며 "명확한 성격 규정 없이 시장 상황에 따라 근시안적으로 제도를 운용해 온 것"이라고 말했다.
오피스텔 공급 물량은 정부 정책에 따라 널뛰기를 반복했다. 2004년 약 10만실(부동산114 조사)로 정점을 찍었던 전국 오피스텔 입주 물량은 그 해 규제를 강화하면서 2009~2010년에는 1만실 미만으로 급감했다. 하지만 이후 규제가 다시 풀리자 2011년 1만3651실, 2013년 3만4154실로 가파른 증가세를 보였다. 올해는 약 4만5000실 이상의 신규 입주가 예정돼 있다.
입주 물량이 급증하면서 기존 오피스텔의 수익성 악화는 물론 오피스텔 편법 임대로 인한 피해사례마저 늘어나고 있는 실정이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "시장의 예측 가능성을 높이고 주거용 오피스텔을 양지로 이끌기 위한 공급 및 관리 계획을 마련하는 등 장기적인 로드맵이 필요하다"고 말했다.
도시계획시설에도 상가·사무실 들어설 수 있다
앞으로 도시계획시설로 지정된 건물에도 일부 상가나 사무실 등이 들어설 수 있게 될 전망이다.
KT 전신전화국처럼 기술 발달로 공간이 남는 도시계획시설은 일부 용도를 전환해 상가나 사무실로 임대할 수 있게 되는 것이다.
국토교통부는 올해 안에 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 개정해 기존 용도대로 쓰지 않아도 되는 도시계획시설은 지방자치단체장이 도시계획시설 해제를 신청할 수 있도록 하겠다고 11일 밝혔다.
지금은 지자체장에게 이런 도시계획시설 해제 신청권이 없는데 이를 신설한다는 것이다. 도시계획시설에서 해제되면 다른 용도로 쓸 수 있기 때문에 사실상 용도 전환을 허용한다는 뜻이다.
이렇게 되면 KT의 전신전화국처럼 방송통신시설로 지정돼 공간이 남아도 이를 다른 용도로 쓸 수 없는 시설의 일부를 사무실이나 상가로 전환해 임대할 수 있게 된다.
국토부 관계자는 "KT 전화국의 경우 기술 발달로 예전의 커다란 통신장비들이 소형 장비로 교체되면서 빈 공간이 늘었지만 도시계획시설로 묶여 있어 다른 용도로는 쓸 수 없는 상황"이라며 "지자체장에게 재량을 줘 용도를 전환할 수 있도록 하려는 것"이라고 말했다.
국토부는 이를 위해 해제 신청을 할 수 있는 기준과 절차 등을 마련 중이다. 또 이 경우 발생하는 개발이익을 환수하는 방안도 함께 검토하고 있다.
현행 개발부담금 제도를 통해 도시계획시설 해제로 발생하는 개발이익을 환수하거나 법 조문에 개발이익 환수 관련 규정을 넣는 방법 등을 고민하고 있다.
국토부는 또 터미널이나 복합환승센터 등 도시기반시설에 문화·체육·판매시설 등이 함께 들어설 수 있도록 허용하기로 했다.
지금은 이런 도시기반시설에 매점이나 휴게소, 화장실 정도만 함께 입점할 수 있는데 식당이나 영화관, 상가, 문화시설 등도 들어설 수 있도록 한다는 것이다.
국토부 관계자는 "지은 지 수십 년 돼 쇠락한 지방의 고속버스터미널이나 경영난을 겪는 지방 문화시설 같은 곳에 부대·편익시설로 문화·체육·판매시설 등의 융복합 입지를 허용해 활성화의 길을 터주고 이용자의 편의도 높이려는 것"이라고 말했다.
다만 이 경우에도 부대·편의시설이 전체 부지 면적의 절반을 넘어서는 안 된다.
국토부는 또 폐기물시설과 재활용시설처럼 연계성이 높은 도시기반시설의 경우 이를 한데 합쳐 설치하는 절차도 간소화하기로 했다.
지금은 이 두 시설의 용도가 달라 기능을 추가하려면 도시계획시설로 새로 지정해야 하는데 앞으로는 실시계획만 바꾸면 용도 전환이 가능하도록 한다는 것이다.
장사시설의 경우도 봉안시설과 장례시설, 화장시설이 다 별도의 도시계획시설이어서 전환이 힘든 것을 한데 묶어 융복합 설치가 쉽도록 할 계획이다.
국토부 관계자는 "기업 투자를 촉진하기 위해 이처럼 토지규제의 유연성을 높이는 방향으로 제도를 손질하기로 했다"고 말했다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며, 주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.
4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원이 초과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기드물게 에스컬레이터와 무빙워크등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게될 것으로 기대된다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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