어? 서울 인구 62개월째 감소하는 중?
서울의 인구가 62개월째 줄고 있다. 주택가격이 천정부지로 오르면서 경기·인천으로 이주가 지속되는 데다가 세종시와 혁신도시 등으로 행정·공공기관 등이 빠져나가서다.
행정·공공기관 이전으로 2030년까지 서울의 행정기능은 현재 전체의 56%에서 18%까지 줄 것으로 보인다. 정치·경제·행정·교육의 중심지로서 서울의 위상이 흔들릴 것이라는 분석이 나오는 이유다.
22일 통계청에 따르면 서울의 인구는 2009년 3월부터 올해 4월까지 62개월째 줄고 있는데 중산층으로 여겨지는 서울 3분위(상위 40~60%)의 평균 아파트 구매 비용이 4억 2411만원인 데 비해 서울을 제외한 수도권 3분위는 2억 8621만원이다. 높은 집값을 감당하지 못한 서울 시민의 경기·인천 이주가 계속되는 셈이다.
최근에는 세종시·혁신도시 이주가 늘고 있다. 세종시 인구는 통계를 측정한 2012년 1월부터 올해 4월까지 28개월간 매달 늘고 있는 추세로 세종시 관계자의 전망은 지난 5월 말 인구가 12만 9669명에서 2020년 30만명으로 늘고, 2030년에는 80만명이 될 것으로 예상하고 있다.
혁신도시인 나주시는 2020년까지 현재 인구 8만 9000명에서 5만명이 더 늘 것으로 기대했다. 16개 공공기관이 이전하는데, 수도권에 있는 관련 기업도 산업단지에 유치할 계획이다.
2020년까지 행정·공공기관은 총 183개가 이전한다. 이와 관련, 고용연구원의 '지역고용동향 브리프'에 따르면 최소 7만 6400명에서 최대 9만명의 서울시 인구가 빠져나갈 것으로 보고 있다. 또 서울의 행정·공공기관이 117개나 빠져나가면 서울 행정기능은 현재 56%에서 18%로 줄 것으로 예상했다.
고용도 준다. 서울에서 줄어드는 일자리 수는 3만 2500개로 예상된다. 서울 강남구가 7566명으로 가장 많고, 서초구(5430명), 종로구(4379명) 순이다. 경기 과천시도 5441명이 줄지만 정부과천청사에 다른 공공기관이 들어서면서 큰 피해는 없을 것으로 봤다.
서울 자치구마다 1~2%의 고용이 줄며, 연관 산업의 파급효과까지 고려하면 최대 4%까지 고용 유출 영향이 있을 것으로 관측됐다. 서울시가 기능 변화에 대처하고 새 기능을 도입하기 위한 연구가 필요하다는 주문도 제시됐다. 하지만 서울의 기능 분산·분권에 대한 의견은 아직 엇갈린다.
그린벨트 건축규제 대거 풀리나?
국토교통부는 그린벨트 지정 이후 변화된 사회·경제적 여건을 반영해 그린벨트 안에 있는 기존 건축물을 용도변경할 수 있는 범위를 30여종에서 90여종으로 대폭 확대하는 등 그린벨트 규제를 완화한다고 밝혔다.
이에 따라 새롭게 용도변경이 가능해지는 시설은 영화관·극장·음악당·비디오물 감상실 같은 공연장, 골프연습장·체력단련장·에어로빅장·실내낚시터·테니스장 같은 체육시설, 방송국, 출판사, 공공도서관, 마을회관 등이다.
다만 이 조치는 주택이나 그린벨트 안에서 신축이 금지돼 있는 종교시설, 공장, 물류창고, 공공청사, 박물관, 미술관, 사회복지시설 등에만 해당된다.
축사나 농업용 창고, 온실 등 신축이 허용돼 있는 시설까지 용도변경을 허용하면 이런 용도로 일단 신축한 뒤 다른 용도로 바꾸는 등 악용될 소지가 있기 때문이다.
국토부는 또 그린벨트가 훼손되지 않도록 추가로 건축물 면적이 증가하지 않는 범위에서 용도변경을 허용할 계획으로 건물의 신·증축으로 그린벨트가 망가지지 않도록 하면서 그린벨트에도 다양한 용도의 건물이 들어서고 주민 소득도 늘어나도록 하자는 취지다.
이번 조치로 혜택을 보는 대상은 그린벨트 내 기존 건축물 12만동 가운데 신축이 금지된 용도의 건축물인 7만2천동(60%)이다.
그린벨트에서 해제되거나 그린벨트에서 개발행위를 할 때 물리는 개발제한구역 보전부담금 납부 방식도 개편되 현금으로만 납부해야 하는 것을 신용카드·직불카드로도 납부할 수 있도록 하고, 납부 기한도 일괄적으로 6개월로 연장하면서 부득이할 땐 1년까지 기한을 연장할 수 있게 된다.
흑석3구역 1772가구로 재개발…대조1도 건축심의 통과
서울시는 지난 24일 건축위원회를 열고 흑석3구역과 대조1구역 재개발사업 계획안을 통과시켰다고 25일 밝혔다. 동작구 흑석동 253-89 일대 흑석3구역은 지하 5층~지상 20층 아파트 26개동 총 1772가구로 조성될 계획이다. 전용면적별로 살펴보면 △38㎡ 156가구 △46㎡ 136가구 △53㎡ 46가구 △59㎡ 542가구 △84㎡ 856가구 △120㎡ 36가구 등이다.
흑석3구역은 전체 1772가구 중 880가구(49%)가 전용 59㎡ 이하 소형으로 공급되며 320가구(18%)는 부분임대 방식이 적용된다. 부분임대 아파트는 주거 공간 일부에 독립된 현관과 방 부엌 화장실 등을 갖춰 세입자에게 전ㆍ월세로 임대할 수 있는 가구 분리형 주택을 말한다.
은평구 대조동 89 일대 대조1구역에는 지하 4층~지상 24층 아파트 26개동 총 2385가구가 들어서게 된다. 전체 가구 가운데 절반 이상인 1296가구가 전용 60㎡ 이하 소형으로 공급될 계획이다. 2016년 3월 착공해 2019년 3월 준공될 예정이다. 구산역ㆍ역촌역(6호선), 불광역(3호선)이 가깝다.
건축 규제 최소화된 '한국판 롯폰기힐스' 생길까?
앞으로 병원과 호텔, 백화점과 아파트가 한 건물에 들어서 한국판 롯폰기힐스가 생길 전망이다.
국회 국토교통위원회 이노근 의원은 도심이나 철도역사, 터미널 등에 대해 각종 입지 규제를 완화해 주거·상업·업무·문화 기능 등이 복합된 지역으로 개발할 수 있는 '입지규제최소구역'을 도입하는 내용의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 개정안을 대표발의했다.
입지규제 최소구역은 도시를 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등의 용도지역으로 구획해 각 용도에 맞는 건축물만 지을 수 있도록 한 현행 도시관리 제도에 일종의 '치외법권' 구역이다.
도시에선 용도지역상 허용된 용도의 건물을 허용된 개발밀도(용적률·건폐율) 범위 안에서 짓도록 돼 있으나 이런 용도 제한이나 밀도 규제를 배제하거나 완화해 다양하고 창의적인 도시 정비가 가능하도록 한다는 것이다.
이렇게 되면 입지규제최소구역은 병원과 결합된 호텔, 주거와 관광단지가 복합된 단지 등 지금까지는 한꺼번에 들어설 수 없었던 기능들을 한데 모은 복합단지로 조성될 수 있다.
입지규제최소구역은 일본의 롯폰기힐스나 싱가포르의 마리나베이를 벤치마킹한 제도다. 각종 입지 규제를 최소화해 쇠퇴한 도심이나 역사, 터미널 등을 여러 기능이 복합된 고밀단지로 개발해 도시를 재생시킨다는 것이다.
규제 완화를 통해 민간의 투자를 유인하고 자유롭게 창조적인 도시계획으로 지역개발의 활력소의 활력소가 되도록 한다는 취지다.
개정안에 따르면 입지규제최소구역은 이처럼 건축물의 용도·종류나 용적률·건폐율, 높이뿐 아니라 대지 안 공지 확보, 도로 사선 제한, 주차장 확보, 녹지 확보 등 각종 건축 기준도 완화받을 수 있다.
각종 입지규제가 면제 또는 최소화되는 일종의 '화이트 존'(무규제 지역)인 셈이다.
입지규제최소구역으로 지정될 수 있는 곳은 ▲ 도심·부도심·생활권 중심지 ▲ 도시재생 활성화 구역 ▲ 철도역사·터미널·항만·공공청사 등 거점시설과 그 주변 지역 ▲ 노후화된 주거·공업 지역 ▲ 간선도로 교차점, 대중교통 요충지 등이다.
의뢰인 입맛 맞춘 '고무줄' 감정평가 논란 알고보면....
분양전환을 앞두고 한남더힐 임대아파트 감정가격을 둘러싼 논란이 뜨거운 가운데 전반적인 사회적 시각은 "시행사, 세입자 감정가 모두 엉터리다." 라는 분위기다.
그동안 한남더힐 감정가를 둘러싸고 시행사 한스자람과 세입자들이 치열한 다툼을 벌였지만 결국 둘 다 잘못된 평가를 내린 셈이다.
한남더힐 감정평가에 논란이 일고 있는 이유는 이렇다.
한남더힐은 2009년 2월 분양 당시 서울의 최고급 임대아파트로 강북 부촌으로 꼽히는 한남동 유엔빌리지 옆 옛 단국대 자리에 87~332㎡ 600가구로 지어진 이 단지는 임대보증금만 14억~25억원, 월 임대료는 최고 429만원에 달했다.
청약 당시 고가 논란에도 불구하고 부유층, 연예인 수요가 몰리며 청약경쟁률이 최고 51 대 1로 인기를 끌었다. 임대기간은 10년으로 2011년 1월부터 입주가 본격적으로 진행됐다.
임대아파트는 입주민 동의가 있으면 의무임대기간의 50%를 넘긴 후 분양전환이 가능하기 때문에 의무임대기간(5년)의 절반이 지난 지난해 7월부터 세입자들은 분양전환을 할 수 있게 됐다.
이때 시행사와 입주자대표 회의가 각각 감정평가한 금액의 평균을 분양가로 삼는다는 조건이에 따라 감정평가를 실시했지만 시행사와 입주민 간 감정평가액 차이가 지나치게 벌어지면서 갈등이 커졌다.
논란이 불거지자 국토교통부는 지난 6월 초 한국감정원에 한남더힐 감정평가 타당성 조사를 의뢰한 결과 입주민과 시행사 측 감정평가서가 모두 부적당한 것으로 판정됐다고 밝혔다. 법인들이 감정평가할 때 비슷한 물건의 거래 사례와 비교해 가격을 산정하는 '거래사례비교법'을 활용하는 과정에서 사례 선정, 시점 수정 등에 문제가 있었다고 판단했다.
한남더힐 평가총액은 입주민 측 감정평가법인이 1조1699억원, 시행사 측 감정평가법인은 2조5512억원이다. 하지만 감정원이 제시한 적정가격은 1조6800억~1조9800억원으로 양쪽 모두와 차이가 컸다.
예를 들어 가장 규모가 작은 87㎡(25평)의 경우 세입자 평가금액은 6억4565만원, 시행사는 9억8679만원으로 3억원 넘게 차이가 난다. 최대 평형인 332㎡(100평)는 세입자 평가액은 29억원, 시행사는 79억원으로 무려 50억원이나 가격이 벌어졌다. 하지만 한국감정원은 46억~60억원이 적정하다고 봤다. 입주민은 지나치게 저렴하게, 시행사는 비싸게 평가액을 산정했다는 얘기다.
감정원의 감정평가가 법적 구속력이 있는 건 아니어서 일종의 가이드라인 역할에 불과하다.
만약 한국감정원 평가액대로 분양전환이 이뤄질 경우 한남더힐 분양가는 국내 최고 수준에 달할 전망으로 감정원 평가가격의 평균가격인 1조8300억원을 분양면적(13만4423㎡)으로 나눠 계산하면 3.3㎡당 분양가만 4300만원에 달한다. 국내 아파트 분양가 중 최고 기록을 세웠던 성수동 갤러리아포레(3.3㎡당 4310만원)와 별 차이가 없다.
그럼에도 한남더힐은 '무늬만 최고급'이 될 우려가 크다. 임대의무기간이 끝나는 2016년 상반기 중 세입자 대부분이 분양전환을 포기할 경우 시행사가 임대보증금을 돌려주지 못하면 한남더힐 물량이 대거 경매로 넘어갈 수 있기 때문이다.
감정평가의 금액이 너무 크게 벌어지면서 한남더힐 자체만의 문제가 아니라 사회적 평가가치로 인정받아온 감정평가 자체마저 신뢰를 잃게 될 수도있어서 문제가 크다고 할수 있다.
문정지구 상가 해부해보니......
서울 송파구 문정지구 일대가 지난해 말 이후 지금까지 이 일대에서 쏟아져 나온 상가 점포만도 1,000개가 넘을 정도로 상가 분양의 메카로 떠오르고 있다.
이처럼 분양물량이 몰리면서 입지와 점포 구성에 따라 상권 차별화가 이뤄질 것으로 보여 투자자의 신중한 선택이 요구된다.
23일 상가뉴스레이다와 업계에 따르면 현재 문정지구 일대에서는 모두 7곳, 1,009개의 점포가 분양되고 있다. 대부분 지난해 11월부터 이달까지 집중적으로 공급된 물량으로 이미 분양을 마친 송파푸르지오시티 상가점포 50개, 송파한화오벨리스크 상가점포 37개를 합하면 총 점포물량은 1,100개에 달한다. 여기에 1-1블록, 1-2블록, 7블록, 송파파크하비오푸르지오 등에서도 추가 점포공급이 예정돼 있어 일각에서는 과잉공급 우려도 제기된다.
전문가들은 전체적인 공급물량 못지않게 문정지구 내 블록별 상가밀집도를 따져봐야 한다고 조언한다. 상가의 핵심 배후 수요인 업무시설 규모에 비해 상가 공급량이 많을 경우 그만큼 상권 내 경쟁이 치열해지고 이는 곧 수익성 하락으로 이어질 수 있기 때문이다.
실제로 문정지구 2블록의 경우 전체 시설 중 판매·근린생활시설 면적이 22.9%를 차지한다. 반면 인근에 위치한 6블록은 근린생활시설 면적 비율이 11.8%로 절반에 불과하다. 단순 상가면적 비율로만 보면 2블록의 상가밀집도가 2배나 높은 셈이다.
단순히 상가시설 비율만으로 향후 수익성을 확신하기는 어렵지만 반드시 고려해야 할 부분으로 2블록은 6블록에 비해 상가점포 숫자가 80개가량 많은 점도 충분히 고려해야 한다.
분양가가 합리적인지도 따져봐야 한다. 현재 문정지구에서 분양 중인 상가의 1층 기준 3.3㎡당 평균 분양가는 최저 2,450만원에서 최고 4,500만원이지만 대부분 3,000만원 중반을 훌쩍 넘는다. 준강남권이라는 입지와 인근 위례신도시 조성, 가락시장 현대화 등 각종 개발호재가 반영된 가격이지만 저렴한 수준은 아니라는 게 시장의 대체적인 반응이다.
문정지구의 경우 지식산업센터 내 상가가 주를 이뤄 로드형 상권보다는 지식산업센터 내 개별 상권이 형성될 가능성이 높은 것도 고려해야 할 부분이다. 서울지하철 8호선 문정역을 오고 가며 거치는 일부 상가의 경우 유동인구 프리미엄을 누릴 수 있지만 상당수의 점포는 지식산업센터 내에서 근무하는 직장인들의 수요로 한정적일 것이라는 분석이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "지식산업센터 내 상가의 성공 여부는 상층부에 기업들이 얼마나 많이 입주하느냐에 달려 있다"며 "판교·광교·상암 테크노밸리 등 유사지역이 많은 상황에서 문정지구 내 기업 입주가 조기에 완료될지는 미지수"라고 설명했다.
양재동 화훼공판장, 민자 1조2천억 유치ㆍ개발 추진
한국농수산식품유통공사(aT)의 양재동 화훼공판장 재개발 사업이 민자유치를 통한 공모형 `BOT(Built Operate Transfer)' 방식으로 추진될 전망이다.
BOT는 민자를 유치해 개발하고 민간사업자에게 수익시설 운영을 맡겼다가 일정기간이 지난 뒤 무상으로 이 시설을 양도받는 방식이다.
aT는 23일 화훼공판장 시설 재개발 용역에서 이 같은 내용의 최종 보고서가 마련됐다고 밝혔다. 화훼공판장은 설립한 지 23년이 지나 노후화한데다 과포화 상태다.
이 보고서는 화훼공판장을 재개발하는 데 드는 예상 비용 1조2천억원 전액을 민자로 건설하고 30년간 민간사업자에게 수익시설 운영권을 보장하는 BOT 방식을 내놨다.
민간사업자가 농식품 Biz센터, 판매시설, 회의실 등 수익시설을 2052년까지 30년간 운영하고 이를 aT에 양도하는 조건이다. 단, 농업관련 시설은 화훼공판장 개발 사업완료 후 곧바로 aT에 양도해야 한다.
이렇게 화훼공판장을 개발하려면 aT는 2016년 말까지 인·허가를 받고 2017년 민간사업자를 선정한 뒤 착공에 들어가 공사를 2023년까지 마무리해야 한다.
공판장 시설은 농업관련 시설이 20만7천682㎡(58.3%), 일반 수익시설이 14만8천646㎡(41.7%)를 각각 차지한다.
서울의 관문인 양재동 IC 부근에 위치한 화훼공판장 부지는 한국전력공사의 삼성동 부지에 비견될 정도로 접근성 등 입지 조건이 좋아 서울의 마지막 남은 노른자로 평가받고 있다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며, 주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.
4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원이 초과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기드물게 에스컬레이터와 무빙워크등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게될 것으로 기대된다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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