정부가 22일 발표한 가계 부채 종합대책은 지난해 부동산 경기 활성화를 위해 규제를 완화하면서 가파르게 늘어난 가계 부채의 증가 속도를 늦추기 위한 것이다. 이를 위해 주택담보대출을 변동금리보다 고정금리, 만기 일시상환보다 분할상환 위주로 개편하기로 했다. 이자만 내는 거치기간을 1년 이내로 줄여서 분할상환의 비중을 높이기로 했다.

정부는 이자만 갚다가 원금을 한꺼번에 갚는 일시 상환 방식은 부실 대출이 될 가능성이 크고, 변동금리 연동 대출은 금리가 상승하면 이자 부담이 커진다고 보고 이런 대출을 줄이기로 했다. 분할상환·고정금리 대출로 유도하기로 했다.

앞으로 주택담보대출을 받을 때 집값보다 대출금이 일정 비율을 넘으면 초과분은 대출 즉시 분할상환을 시작해야 한다. 지금은 집값 대비 최고 70% 금액까지 대출되고, 분할상환 의무는 없다.

하지만 내년부터는 LTV(주택담보인정비율) 70%까지 대출받으면 60%까지는 상환 시점을 뒤로 미룰 수 있지만, 초과하는 10%는 즉시 원리금 분할상환을 시작해야 한다. 예컨대 3억원짜리 집을 사면서 2억1000만원(LTV 70%) 대출을 받으면, 향후 5년간 매년 700만원씩 총 3500만원을 갚아 원금을 1억7500만원(LTV 60% 이하) 수준으로 낮춰야 한다.

금리 인상에 취약한 변동금리 대출도 페널티가 강화된다. 금리 상승 가능성까지 계산에 넣은 '스트레스 금리(stress rate)' 제도가 대출 한도 산정 과정에 도입된다. 이 조치로 변동금리 대출이 고정금리 대출에 비해 한도가 1000만원 이상 줄어들 수 있다.

반대로 고정금리·분할상환 대출은 '당근'을 준다. 올 12월부터는 장기·고정금리·분할상환 대출은 은행의 부담금을 줄여줘 부담금이 높은 단기·변동금리·일시상환 대출에 비해 금리를 0.3%포인트 정도 인하할 수 있도록 할 계획이다. 통상 분할상환 방식이 고객 입장에서 총이자 부담이 적어 유리하지만 은행 창구는 이자 수입을 올리기 위해 일시상환 대출부터 권유한다. 앞으로는 은행이 일시상환의 위험과 이자 부담액을 상세하게 설명하고, 분할상환부터 권유하도록 했다.

주택담보대출을 받을 때 은행에서는 연간 소득 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈이 60%를 넘지 않는지부터 체크한다. 그동안은 직접 소득 증빙 서류가 없어도 느슨하게 판단해왔다. 예를 들어 신용카드 사용액이 연간 2000만원이면 소득은 4000만원일 거라고 가정하는 식이다. 앞으로는 원천징수영수증이나 건보료 납입증명 등 소득 관련 서류를 제출해야만 한다.

또 소득 대비 원리금 상환 비율인 DTI(총부채상환비율) 산정 시 기존 대출이 있을 경우 지금은 이자 부담만 합산하지만, 앞으로는 원금 상환 부담까지 합산하게 돼 대출 한도가 줄어들 수 있다.

지난 10년간 은행보다 가계 대출 규모가 2배나 빠르게 늘어난 저축은행 등 2금융권 대출도 문턱이 높아진다. 현재 2금융권에서 토지·상가를 담보로 대출을 받을 경우 물건 가치에 따라 가액의 최저 60%에서 최고 80%까지 담보로 인정해준다. 예컨대 80%의 담보 비율을 인정받을 경우 1억원짜리 토지·상가는 최고 8000만원까지 대출을 받을 수 있다. 그러나 내년부터는 담보인정비율을 50%로 낮춰 일부 읍·면 단위 토지나 상가는 1억원짜리라도 최대 대출 가능금액을 5000만원 이하로 제한할 수 있도록 했다. 또 농협·새마을금고 등 예탁금 비과세를 2016년 5%, 2017년 9% 과세로 전환해 2금융권에 돈이 몰려 주택담보대출에 사용되는 일이 없도록 할 방침이다.

올해 2분기 서울 강남권역 상권 임대료가 모두 하락했다. 그 중 강남역이 -3.2%로 하락률이 가장 컸다. 그 뒤로 압구정 -2.0%, 신사역 -0.5%, 삼성역 -0.5% 상가 월 임대료가 하락했다. 반면 이태원 상권은 전분기 대비 19.3% 상승하며 강세를 보였다. 공덕역도 상권도 8.6% 상승했다. 홍대와 신촌도 각각 1.2%, 0.3% 상승률을 보였다.

신촌권역 상권임대료는 홍대, 신촌 각각 1.2%, 0.3% 상승했다. 홍대 또한 메르스 여파로 임대료 상승폭은 소폭 줄었지만 상수동 일대의 선전이 두드러지며 상승세를 이어갔다. 상가주택에 자리잡은 소규모 점포들이 특유의 정취를 자아내면서 인기를 얻으며 문화상권으로 자리잡았다.

2004년부터 논의돼 왔던 당인리 문화창작발전소 사업이 최근 시범프로그램을 진행하는 등 윤곽이 드러나고 있는 점도 주목할 만 하다. 발전소 지하화가 완료되는 2017년 말 이후 본격 추진될 계획이며 폐산업시설을 열린 문화예술 공간으로 활용함으로써 홍대 상권이 얻는 시너지 효과는 클 것으로 보여진다.

한편 올해 2분기 전체 서울 상권 임대료는 2.56만원/㎡으로 전분기대비 0.2% 하락한 것으로 나타났다.

최근 의정부시 중심도로인 평화로와 연결되는 에스컬레이터를 설치한 의정부역 지하상가 점포 일부의 점용권이 거액에 불법거래된다는 소문이 나돌아 피해예방에 비상이 걸렸다.

22일 의정부시에 따르면 의정부역 지하상가 위탁관리를 맡은 동아건설(주)이 재용역을 준 W사가 지난해 11월 허가를 받아 모두 12억9천만 원을 들여 평화로 동부 출입구(5-2)에서 지하상가로 연결하는 에스컬레이터 공사를 지난달 마쳤다.

W사는 상가를 활성화한다는 목적으로 에스컬레이터를 설치했고, 준공과 함께 시에 기부채납할 예정이다. 이와 함께 W사는 에스컬레이터와 연결되는 지하상가 49개 점포 중 19개를 칸막이하고 리모델링해 'C특상가'로 만들었다.

이런 가운데 리모델링한 19개 점포가 3억5천만원에서 4억원 선에서 점용권이 거래되고 있다는 소문이 나돌고 있다.

의정부역 지하상가의 관리, 점용권은 593억원을 투입해 상가를 조성한 동아건설(주) 등에 20년간 위탁한 것으로, 내년 5월5일자로 위탁이 만료돼 시로 이관될 예정이다. 이에 따라 향후 상황을 인지하지 못한 채 점용권 분양받을 경우 큰 피해가 우려된다.

이같은 소문이 나돌자 시는 동아건설(주)에 불법거래가 발생하지 않도록 관리에 나서줄 것을 당부하는 한편 동아건설(주)의 동의를 받지 않은 계약이나 내년 5월5일을 초과해 점용권을 계약하는 행위는 불법인 만큼 민형사상 책임도 계약당사자들이 져야 한다는 점을 상인 등에게 홍보하고 있다.

시 관계자는 "아직 피해사례는 접수되지 않았다"면서도 "하지만 혹시 발생할 지도 모를 피해를 막기 위해 적극 대처하고 있다"고 말했다.

위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.

광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.

광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.

지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.

지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.

분양문의 : 010-6299-5869

국내 최대 규모 프로젝트파이낸싱(PF)사업인 판교 알파돔시티가 상업·업무시설을 공급한다.

알파돔시티 프로젝트는 주거시설과 업무·판매시설, 호텔을 총망라한 복합단지로 총 사업비는 5조원,. 연면적은 약 120만㎡로 서울 삼성동 코엑스의 두 배다.

이번에 공급되는 상업·업무시설은 알파리움 아파트 바로 앞에 위치한 C블록의 건물 2개 동으로 지하1층~지상3층은 상업시설, 지상4층~13층은 업무시설로 구성되며 상업·업무시설의 연면적은 12만3698㎡ 규모다.

요즘 같은 분위기라면 여느 상업용 부동산처럼 선분양할 만도 하지만 임차인을 모집한 뒤 부동산 펀드에 통매각할 계획이다.

상업시설은 현대백화점에 들어가는 점포와 업종이 겹치지 않으면서 시너지 효과가 나도록 할 방침이다. 지하1층엔 대형쇼핑시설을, 지상 1층은 카페, 브런치, 디저트 등으로 구성할 예정이다. 2층은 오피스 직원과 외부 수요를 위한 식음료 위주로 계획하고 3층은 은행, 미용실, 병원 클리닉을 배치한다. 판교 아브뉴프랑처럼 스트리트형으로 인근 화랑공원과 어우러지도록 설계된다. 4층 이상 업무시설은 전용 로비와 주차, 엘레베이터 등을 조성해 독립성을 확보하기로 했다.

지난 20일 사업설명회에는 준비된 좌석(500석)보다 많은 600여명이 참석해 시장의 관심이 뜨거웠다.

이르면 다음달부터 전국 주거용 오피스텔과 아파트 분양권 실거래가가 일반에 공개된다. 2006년 아파트 실거래 공개 제도가 도입된 지 9년 만에 사실상 전체 주거용 건물로 실거래가 공개 대상이 확대되는 셈이다. 공인중개업소에 의존하던 오피스텔과 분양권 '깜깜이 거래'가 줄어 거래 투명성이 크게 개선될 전망이다.

오피스텔과 분양권 실거래가는 지금도 거래 당사자나 공인중개사가 해당 자치구에 신고하고 있지만 가격의 신뢰성 문제 등으로 국토부는 일반에 공개하지 않고 있다. 국토부와 별개로 서울시는 아파트와 오피스텔 실거래가 외에 지난 4월부터 분양권 실거래가를 서울부동산정보광장을 통해 공개하고 있다.

이번에 국토부가 실거래가 공개 범위 확대를 구체화하고 나선 것은 오피스텔·분양권 '깜깜이 거래'를 계속 방치할 경우 시장 질서를 바로잡는 '골든타임'을 놓칠 것이란 우려 때문이다. 1~2인 가구 증가와 저금리로 오피스텔 공급·거래가 증가하고 분양권 거래도 지난해 30만건을 돌파하며 급증한 상황인 만큼 실거래가 공개가 시급하다는 판단인 셈이다. 국토부 관계자는 "실거래가격 공시 대상을 확대하고 검증 기간도 1개월로 단축할 계획"이라며 "허위 공시 의심사례에 대해서는 국세청에 통보하는 등 부동산 다운계약 근절 방안을 마련할 것"이라고 말했다.

15일 실시된 인천 서창2지구 일반상업용지 및 근린생활시설용지 입찰에서 4개 필지가 낙찰됐다. 이 중 2개 필지는 개인이 입찰해 낙찰을 받았다. A(48)씨는 100억원을 써내 일반상업용지 1개 필지를 거머쥐었다.

10일 인천 영종하늘도시 상업 및 업무용지 토지 입찰에선 11개 필지가 주인을 찾았다. 이 중 법인 사업자가 신청한 것은 3건에 불과했고, 나머지 8개 필지는 모두 개인 낙찰자에게 돌아갔다. 평균 낙찰가는 28억9645만원. 최고가 낙찰자는 B(79)씨로, 57억7245만원을 쓰고 일반상업용지 1개 필지를 가져갔다. 8개 필지를 낙찰 받은 투자자들은 37세부터 79세까지로 다양했다.

수십억원에서 많게는 백억원대까지 동원해 상업용지를 낙찰 받는 큰 손 '개미'(개인 투자자들)이 토지 시장으로 몰리고 있다. 이들은 대체 누구고 또 어떤 이유로 투자에 나선 것일까.

20일 업계에 따르면 상업용지에 투자하는 개인들은 크게 세 부류로 나뉜다. 먼저 개발 사업에 관심이 있는 자산가들이 꼽힌다. 이들은 기업체를 운영해 자산을 축적하거나 빌딩 등 부동산을 굴려 수익을 얻는 사람들이다. 기본적으로 자금력이 있는 데다, 보유 부동산이 많아 담보대출을 늘릴 수 있는 여건이 되기 때문에 상업용지에 적극 뛰어드는 것이다.

특히 최근 위례신도시 등 새로 조성된 신도시에 아파트와 기반시설이 들어서는 등 안정화 단계에 접어들면서 강남 등 도시화된 기존 지역보다 수익률이 더 낫다는 인식이 개인 투자자들 사이에서 퍼지고 있다는 것이 업계의 설명이다.

부동산개발업체 관계자는 "강남에서 투자를 하던 사람들이 주요 신도시로 투자처를 바꾸는 현상이 최근 나타나고 있다"면서 "강남에서 땅을 살 돈이면 신도시에선 땅 위에 건물을 신축해 분양까지 할 수 있기 때문에 몰리는 것"이라고 말했다.

택지지구 개발 사업이 진행되면서 지자체로부터 토지보상금을 받은 토지 소유주들도 상업용지에 몰려들고 있는 주요 축이다. 토지보상금은 보통 금액이 수십억원이 넘고, 특성상 부동산 시장에 재투자될 가능성이 높다. 토지보상으로 현금이나 어음 대신 땅으로 받는 '대토(代土)보상'을 받은 사람들도 있기 때문에 더 그렇다는 것이다.

낙찰받은 용지를 프리미엄(웃돈)을 받고 전매하려는 투자자들도 있다. 현재 상가용지는 건물을 짓지 않은 상태에서 토지를 매매할 때는 분양가 이하로만 팔 수 있지만, 법망을 피해 이득을 거두는 사람들이 나타나고 있다.

한 시행사 관계자는 "상가용지나 근린생활시설용지와 같은 경우 선호도가 높기 때문에 일부 선호 지구의 경우 낙찰가가 1억이라고 가정하면 5000만원의 웃돈이 바로 붙는 경우가 많다"면서 "규제를 피하기 위해 토지 위에 건물을 지은 뒤 웃돈을 붙여 팔기도 한다"고 말했다.

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	인천 남동구 구월1동 798 구월테크노밸리 상가가 분양 중에 있다.   반경1km내에 인천종합터미널, 농수산물도매시장, 신세계백화점, 롯데백화점등 편의시설과 관공서 밀집지역으로 편리한 생활인프라를 구축한다.   고속도로와 지하철등 편리한 교통인프라가 구축되어 있는 입지에 위치해 있어 인천공항 30분 지하철역과 고속터미널 5분 제2경인, 제3경인, 외곽순환, 영동고속도로등을 5~12분내 이용할수 있어 어디든지 빠르고 편리하게 이동할 수 있다.   지하2층~지상10층 총점포수 23개 연면적 14,256.90㎡ 규모로 1층은 근린생활용품, 한식, 분식등, 2층은 교육, 학원, 메디컬, 클리닉등, 3층은 근린생활시설, 지식산업센터등 으로 구성된다.   3.3㎡당 분양가는 1층 2,600~3,500만원, 2층 700~800만원, 3층 550만원 선이다.   시행은 구월테크노밸리 시공은 두용건설이 맡았으며, 2015년 12월 준공예정 이다.   분양문의 : 032)472-4944 ▶상세보기를 원하시면 클릭하세요