다리밑 숨은 땅에 안심상가 들어선다는데 어디?
서울 성동구가 '컨테이너박스 미니숍'을 설치하기로 하는 등 지방자치단체들이 교각 아래 상업시설 구축에 잇따라 나서고 있다.
서울 성동구가 올해 2월경 지하철 2호선 뚝섬역 교각 아랫부분에 컨테이너박스 총 20개, 총면적 369.6㎡에 달하는 '컨테이너박스 숍' 설치를 추진하면서 교각 하부 공간 활용에 관심이 쏠리고 있다.
이른바 '안심상가'로 활용되는 점포에는 사회적기업 사무실과 영세 소상공인 전시판매장이 입주할 예정이다. 구에서 공익적 차원으로 조성하는 만큼 임차료는 주변 시세보다 훨씬 저렴하다.
바닥 면적 17.5㎡, 높이 4.5m 중층 구조 숍 한 곳 총임대료가 월 25만원 정도에 책정될 예정으로 이는 도로점용료 연 180만원과 주변 시세의 20~30% 수준인 임차료를 합쳐 산정된 것으로 전해지고 있다.
서울시와 성동구는 이미 2013년부터 성수역 하부에 수제화 공공임대 점포를 운영해 '성수동 수제화 거리'를 조성했다. 이곳에 입점한 업체는 임차료 없이 도로점용료를 연 150만~200만원만 내면 장사할 수 있는데 안심숍인 박스 숍은 이를 한 단계 업그레이드한 버전인 셈이다.
안심숍의 입지를 일반 상권 시세로 환산하면 전용면적 33㎡를 기준으로 평가한다면 보증금 2000만~3000만원에 임차료는 월 70만~100만원 가치인 것으로 평가되고 있다.
서울지하철 1호선 도봉역 하부 공간도 민간사업자가 상가로 개발해 2001년부터 2013년까지 임대사업을 벌였다. 연면적 1380㎡인 공간에 점포 용도로 1112㎡가 배정돼 식당 열 곳이 들어선 상태다. 코레일은 민간사업자 무상사용 기간이 끝난 2013년 건물을 반환받았으며 최근 3년간 129㎡ 상가에서 임대료 연 2500만원을 거두는 등 연 1억7000만원의 임대료를 받았다.
올해는 3월 기존 임차인들과 계약이 종료되면 상가 개·보수를 거쳐 공개입찰로 임차 상인을 모집할 예정이다.
일부 지자체가 적극 나서고 있지만 아직까지는 대부분 고가 하부가 제대로 활용되지 못하는 실정이다. 지자체 인허가를 받기가 '하늘의 별 따기'만큼 어려워서다.
철도시설공단은 2014년 경의선 금촌역 하부 공간을 개발하려다 포기했는데 금촌역 역사에 3층짜리 가설건물을 지어 교각 하부인 1층은 식당, 2층에 역사와 아웃렛, 3층에는 웨딩홀을 설치한다는 계획이었지만 파주시가 허가를 내주지 않아 주저앉은 것이다.
서초동 남부터미널 땅 개발 지연 장기화될 듯
서울 서초동 역세권 개발 프로젝트인 남부터미널 복합화 사업이 장기화할 가능성이 커지고 있다. 지난해 12월 중순 주인이 바뀌면서 개발 기대감이 높아지는 듯 보였지만 후속 개발자금 조달이 불투명한 데다 서울시 측에서 터미널 땅에 대한 용적률을 600%로 묶어 수익성도 좋지 않기 때문이다. 이 땅과 함께 비슷한 시기에 개발 대상지로 선정되면서 서초동 역세권 양대 프로젝트로 꼽혔던 롯데칠성 용지 개발사업이 3차 사업제안서를 내고 사업에 탄력이 붙은 것과 대조적이다.
남부터미널 부지는 대명종합건설 계열사인 서울루첸이 지난해 12월 15일 대한전선에서 1만9000㎡에 달하는 터미널 용지 소유권과 사업권을 넘겨받았지만 개발자금 여력에 의구심이 제기되고 있다.
앞서 지난해 4월 서울루첸은 대한전선 산하 NT개발 제1차 프로젝트금융투자회사(PFV) 지분과 은행 차입금 상환 의무를 1755억원에 사들이는 계약을 체결했지만 서울시에 따르면 인수 잔금을 치르기도 했다는 소식 정도만 들었고 현재로선 서울루첸이 사업제안서를 제출하지도 않은 상태여서 이른 시일 내에 눈에 띄는 사업 진척이 없을 것으로 예상된다.
현재 서울시는 경관이나 교통 상황 등을 고려해 용적률 600% 기준을 유지하겠다는 입장인데 용적률에 따라 수익성이 엇갈리다 보니 남부터미널 땅 개발사업은 2009년부터 헛바퀴를 돌고 있다.
남부터미널 땅 원소유자였던 진로가 법정관리에 들어가면서 2003년 경매를 통해 주인이 된 대한전선은 2009년, 2010년, 2014년 잇달아 사업제안서를 냈지만 개발하는 복합상업시설이 터미널 기능보다 상업시설 기능에 치우쳐 주변에 교통 체증을 유발할 것이란 지적을 받으면서 서울시에서 딱지를 맞았다.
서울시는 개발이익을 사회공동체가 공유한다는 취지로 '신도시계획 운영체계'를 짜면서 2009년 3월 1만㎡ 이상 대규모 미개발지 가운데 서초동 롯데칠성 용지(4만3438㎡) 등 16곳을 개발 대상지로 선정한 바 있다. 당시 대상지에 포함됐던 남부터미널 땅은 광진구 구의동 동서울터미널과 함께 터미널 기능을 유지하는 조건이 붙었다는 게 특이점이다.
한편 롯데그룹은 지난해 12월 2일 서초동 롯데칠성 용지(3만7266㎡) 3차 사업제안서를 서울시에 냈다. 2009년 이후 6년간 개발이 부진했던 이 땅은 800% 용적률을 적용하는 대신 공공기여분을 4500억여 원 수준으로 제시해 허가를 받으면서 개발이 급물살을 탈 것으로 보인다. 사업 제안에 따르면 서울 지하철 2호선 강남역 일대에 47층 높이 '롯데타운'이 들어설 전망이다.
저소득층, 소비둔화 심각한 수준, 엥겔지수 8분기 만에 최고
저소득층이 생활에 필수적인 식료품 구매를 제외하고는 지갑을 닫은 것으로 나타났다.
저소득층의 소비지출에서 식료품이 차지하는 비중인 엥겔지수가 8분기 만에 최고치를 기록했다. 더욱이 저소득층의 지난해 평균소비성향도 역대 최저치였다.
6일 통계청에 따르면 지난해 3분기 소득 하위 20%인 1분위 전체 소비지출에서 식료품과 비주류음료를 사는데 쓴 비율은 21.9%다. 이는 2013년 3분기(21.9%) 이후 8분기 만에 나타난 최대치다. 관련 통계작성 후 최고치인 2012년 3분기(23.4%) 이후 두 번째로 높다.
엥겔지수가 이같이 상승한 이유는 올해 농축산물 등 식탁 물가가 전년에 비해 상승했기 때문이다.
실제 지난해 3분기 식료품·비주류 음료의 소비자물가지수는 116.68(2010년=100기준)로 관련 통계를 작성한 이후 최고치였다.
식료품의 상승세를 주도한 품목은 육류와 채소 및 해조 품목이었다. 육류가 지난해 3분기에 전년 동기대비 4.32% 올랐고 채소 및 해조도 같은 기간 8.13% 상승했다.
우영제 통계청 물가동향과장은 "2014년도에 마늘과 양파 가격이 폭락하면서 재배면적이 줄어들어 지난해 농산물 가격이 올랐다"며 "소고기의 경우도 국산 사육두수가 줄면서 다른 품목에 비해 가격이 상승했다"고 지적했다.
하위 20% 계층과 전체 가구 평균의 앵겔지수(14.8%)의 차이도 7.1% 로 2013년 3분기(7.0%)에 비해 여전히 격차가 줄지 않았다. 양극화 현상이 개선되지 않고 있다는 의미이다.
반면 가구가 벌어들인 소득에서 소비가 차지하는 비중을 보여주는 1분위 평균소비성향은 지난해 2분기 101.6을 기록하며 역대 최저치를 기록했다.
평균소비성향은 수치가 높을수록 소비지출이 많다는 의미로, 결국 식료품을 제외한 다른 품목에서 허리띠를 졸라매고 있다.
중동호흡기증후군(메르스) 사태로 인해 전 계층에서 소비가 크게 위축됐지만 특히 저소득층인 1분위(-11.0포인트)가 소득이 많은 5분위(-4.2%포인트)보다 크게 줄었다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
잘 나가던 패밀리레스토랑 밀어낸 뷔페 강세
CJ푸드빌의 계절밥상은 2013년 7월 처음 문을 연 이후 2년 반 만에 33개 매장으로 확대됐다. 기존까지 양식 중심이었던 뷔페 트렌드를 한식으로 옮기는 데에 성공한 것. 신세계푸드는 '올반', 이랜드는 '자연별곡' 등을 내며 한식뷔페가 잇달아 생겨났다. 이랜드 자연별곡은 47개, 신세계푸드의 올반은 13개 매장을 운영 중이다. 이같은 성장세는 비단 한식뷔페 뿐만이 아니다. 양식 위주라도 뷔페 형식인 패밀리레스토랑들은 건재하다.
CJ푸드빌이 운영하고 있는 빕스는 2013년 89개였던 매장 수가 현재 93개로 늘어 업계 1위다. 지난달 송파구에 '올림픽공원점'을 추가로 열었다. 양식 중심의 타패밀리레스토랑들이 폐점 등을 통해 매장 축소에 나서는 반면 빕스는 꾸준히 매장을 늘리고 있는 것. 이는 기존 패밀리레스토랑들이 주력한 '스테이크, 립' 등을 뷔페 수백가지 메뉴 중 하나로 포함시키면서 소비자들의 발길을 돌린 덕분이다.
같은 이유로 140여개 매장을 운영 중인 애슐리도 지난 달 고메 뷔페 콘셉트의 '애슐리 퀸즈' 매장을 새로 선 보이는 등 건재함을 과시하고 있다.
반면 아웃백은 올초 30여개 매장을 철수해 지난해 109개에서 80개로 줄었다. 인기가 절정이었던 2005년에는 한 해 동안 매장을 20개씩 늘리며 최대 150개로 늘리겠다는 목표까지 세웠지만 빕스에 밀렸다. 2000년대 초반까지는 스테이크 등의 메뉴는 단품으로만 주문할 수 있어서 패밀리레스토랑들이 성장했었다.
하지만 양식의 대중화로 스테이크, 파스타, 립 등을 뷔페 메뉴 중 하나로도 접할 수 있게 됨에 따라 단품 판매 중심인 패밀리레스토랑들은 타격을 받은 셈이다. TGI프라이데이도 지난해 매장 38개에서 36개로 줄었다. 마르쉐, 토니로마스, 씨즐러 등 한때 잘 나갔지만 사업을 접어 역사 속으로 사라진 곳들을 보면 모두 단품 판매 위주의 패밀리레스토랑들이었다.
최근에는 호텔들까지 가세해 가격을 낮춰 세미뷔페를 선보이고 있다. 라미드그룹의 미란다호텔의 경우, 특급호텔 경력 20년인 셰프 3명이 직접 60여가지 메뉴를 준비한 세미뷔페를 출시했다. 세미뷔페지만 메뉴는 기존 뷔페와 다를 바가 없다. 스테이크와 연어는 기본이고 40Kg이상의 대형참치를 즉석에서 바로 썰어 접시에 담아주기까지 한다. 가격은 2만8000원으로 어지간한 패밀리레스토랑 수준이다.
외식업계 관계자는 "뷔페식으로 운영을 하면 사실 이윤은 크지 않다"며 "박리다매로 운영하는 것으로 모객 차원에서 하는 것"이라고 설명했다. 이어 "대중화되는 호텔과 갈수록 전문화되는 맛집 사이에 끼어 패밀리레스토랑들이 고전을 겪고 있다"고 덧붙였다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
고속터미널역 지하상가 전면 리모델링
서울메트로는 3호선 고속터미널역 지하상가를 전면 리모델링 후 쇼핑·문화 공간으로 운영할 사업자를 공개 입찰로 선정한다고 5일 밝혔다.
서울메트로는 기존 직접 임대방식이 아닌 전문 운영사를 선정하고, 선정된 사업자가 리모델링과 상가 조성을 맡아 10년간 운영하는 방식으로 이번 사업을 추진한다. 안전과 공공성 확보를 위해 서울메트로가 기본 설계를 제시하고 이를 기반으로 사업자가 설계한 디자인을 검토·감독하는 과정을 거칠 계획이다.
상가는 전용 2600㎡ 로 조성된다. 최신의 인테리어 디자인을 적용해 심미성을 높이고 다소 답답함을 줄 수 있는 낮은 천정고를 개방감 있는 디자인을 적용해 개선할 계획이다. 또 상가 임차인이 임의로 통로에 매대를 설치해 시민 보행에 지장을 주지 않도록 상품 전시공간과 보행자 전용 공간을 디자인으로 구분해 설계한다.
특히 서울메트로는 상가를 테마별로 구성해 쇼핑객의 동선을 배려하고 편리함을 높일 수 있도록 할 예정이다. 쇼핑과 문화를 함께 즐길 수 있도록 별도의 공간에 공연장과 휴게시설이 들어선다. 지하상가가 가지는 환경적 특수성을 개선하기 위해 공기 중 떠다니는 유해 물질의 중화와 심리적 안정에 도움이 되는 피톤치드가 기둥에서 방사되도록 시공할 계획이다.
6일 공고를 시작으로 40일간의 공고기간을 거쳐 오는 2월 사업자를 최종 선정한다. 공간디자인 검토 및 공사를 완료하고 2016년 10월 중 문을 열 예정이다.
검단 스마트시티 무산 위기
인천시가 서구 검단신도시를 미래형 복합도시(스마트시티코리아)로 개발하겠다는 의사를 지닌 중동 자본 스마트시티 두바이(SCD)에 땅값을 실거래가로 요구해 논란이 일고 있다. 땅값을 실거래가로 책정하는 경우는 극히 드문 데다 대규모 개발 프로젝트가 무산 위기에 처했다는 지적이 불거졌다.
지난 1일 인천시는 사업용지 땅값을 실거래가로 매입하라는 내용의 합의각서(MOA)를 SCD에 전달한 것으로 전해졌다. 지난해 6월 양해각서(MOU) 체결 후 가시화된 검단 스마트시티 사업은 인천시와 두바이 정부 간 첫 공동협력사업이자, 두바이 정부가 한국에 직접 투자하는 첫 프로젝트이다.
당시 두바이 정부 산하 투자회사인 SCD는 검단신도시 (총 1100만㎡)에 일과 주거·오락·창조·교육이 한곳에서 이뤄지는 자족도시를 만들어 정보기술(IT), 바이오, 교육, 미디어, 엔터테인먼트 등 글로벌 기업들이 도시 안에서 자유롭게 활동하는 도시를 만들겠다는 청사진을 제시했다.
하지만 SCD 측은 그동안 땅값 산정에 대한 논의가 전혀 진행되지 않은 상황에서 사전협의도 없이 인천시가 실거래가로 지불하라고 통보한 데 대해 강한 반감을 표시하고 있는 것으로 알려졌다. 실거래가는 부동산을 매매할 때 실제 시장에서 통용되는 가격으로 공공기관 등이 사용하는 감정가보다 대부분 비싸다.
인천시는 지난달 31일 실거래가 요구가 포함되지 않은 MOA를 최종본이라고 전달하면서 두바이 측에 공식 협약식을 제안했다가 입장을 바꾼 것으로 전해졌다. 인천시는 MOA 협의가 이뤄지던 지난달 중순에도 검단신도시 용지 매입에 5조2000억원이 들어갔다며 이에 대한 지급보증을 요구하고 사업 중단 시 250억원을 몰취하겠다는 의사를 통보하기도 했다.
부동산업계에서는 인천시가 다소 무리한 요구를 하고 있다는 의견이 나오고 있다.
업계 관계자는 "인천시는 열악한 재정여건을 감안해 시세대로 땅값을 받겠다는 의사를 내비친 것으로 보인다"면서도 "실거래가를 요구하는 것은 이례적이고 SCD 측이 실거래가 매입 등 리스크를 안고 사업을 시작하기 어려울 것"이라고 말했다. SCD 측이 인천시 안을 받아들이지 않으면 사업이 무산될 가능성도 배제할 수 없다.
두바이 정부는 인천시가 사실상 MOU를 위반하고 MOA 협의 과정에서 수차례 외교적 결례를 범했다고 판단하고 만일의 경우에 대비해 공식 대응에 나설 것으로 전해졌다. 이에 대해 인천시 관계자는 "어디서 나온 얘기인지 모르겠다"면서 "지금 당사자와 협상 중이라 자세한 내용을 말해줄 수 없다"며 언급을 피했다.
헉, 2015년 소형빌딩 거래 폭발…작년 5조 돌파
지난해 서울 시내 500억원 미만 중소형 빌딩 거래 금액이 처음으로 5조원을 돌파했다. 미국발 금리 인상 가능성이 높아지고 대출 규제가 강화되는 등 투자 여건이 바뀌었지만 당분간 저금리 기조가 이어질 전망인 데다 마땅한 대체 투자처가 없는 상황이어서 올해도 중소형 빌딩 인기가 지속될 것으로 보인다.
지난해 4분기 중소형 빌딩 거래 금액이 1조4137억원을 기록해 지난 한 해 총 거래액은 5조5077억원으로 잠정 집계됐다. 2014년(3조2400억원)보다 70%나 급증했다. 거래량도 지난해 1030여 건으로 1000건을 넘어섰다. 거래 금액과 거래량 모두 2012년 통계 작성 이후 최대치로 50억원 미만대 거래가 주를 이뤘지만 80억~100억원 투자도 많았다.
전문가들은 올해 금리가 오르더라도 중소형 빌딩 투자 열풍이 사그라들지 않을 것이라고 내다본다.
특히 올해 재건축 등 주택 시장은 공급과잉 논란 등으로 불확실성이 커진 데다 분양 상가는 경기 불황으로 공실률 리스크가 높아지면서 자산가는 중소형 건물로, 소액 투자자는 수익형 소형 아파트로 양분될 것이라는 의견이 많다.
구관이 명관 종로임대료가 제일 잘나가
서울에서 종로지역 상가 부동산이 임대료도 비싸고 투자수익률도 높은 것으로 나타났다.
7일 한국감정원에 따르면 지난해 3분기 서울 22개 상권 중 종로의 상가부동산 임대료가 ㎡당 3만3400원으로 가장 높았다.
종로는 투자수익률도 가장 높아 비싼만큼 투자할 가치도 있는 것으로 나타났다. 종로의 투자수익률은 2.15%로 서울 상권 가운데 유일하게 2%를 넘겼다. 투자수익률은 해당 분기에 투자된 자본에 대한 전체수익률로 건물 운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 변화에 따른 자본수익률을 합한 것이다.
명동 상가임대료는 ㎡당 2만3500원으로 2위를 차지했다. 투자수익률은 1.48%로 여의도와 공동 6위를 기록했다. 여의도 상가는 ㎡당 2만700원으로 명동보다 저렴해 명동보다 투자가치가 높은 것으로 파악됐다.
강남지역 상권은 임대료에서는 상위권을 차지했지만 투자수익률은 다른 상권에 비해 상대적으로 뒤쳐졌다.
강남대로 상가임대료는 ㎡당 2만3400원으로 서울서 3번째로 비쌌다. 반면 투자수익률은 0.95%로 도산대로(0.87%)·신사(0.89%) 다음으로 낮았다. 공교롭게도 상가 부동산 투자수익률 하위 3곳이 모두 강남지역서 나왔다.
테헤란로 상가임대료는 ㎡당 2만1700원으로 강남대로 다음으로 높았지만 투자수익률은 1.25%를 기록해 14위로 집계됐다.
강남권인 사당과 도심권인 서울역의 ㎡당 상가임대료는 2만1500원으로 같았지만 투자수익률에서는 서울역이 앞섰다. 사당 상가부동산의 투자수익률은 1.39%로 10위에 그쳤다. 서울역 상가의 투자수익률은 1.79로 서울 전체 2위였다.
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