김기용 본부장

삼양동 사거리에서 길음역 방향으로 지나다가 오른쪽 첫번째 길로 접어들면 2010년 초 입주예정으로 공사가 한창인 삼성 래미안 아파트와 이제 공사를 시작한 두산 위브, 2001년 입주한 풍림아이원으로 둘러싸인 미아프라자 공사 현장을 만나게 된다.

미아프라자의 분양을 담당하고 있는 김기용 본부장을 만나 미아프라자의 투자가치에 대한 자세한 이야기를 들어보았다.

- 우선 미아프라자 인근 지역에 대한 설명을 듣고 싶습니다.
“미아프라자는 미아뉴타운에 속해 있으며, 삼양사거리지구단위계획구역과 인접해 있습니다. 미아뉴타운은 11,000여 세대 규모의 2차 뉴타운으로서 기존에 입주해 있는 7,300여 세대에 더해 내년 5월 안에 삼성 래미안 2,600여 세대가 입주하게 되고, 2011년에는 두산 위브 1,370세대까지 입주를 마치게 됩니다. 추가로 지정된 미아삼거리역 방면까지 개발이 완료되면 대규모 주거단지를 형성하게 될 것입니다. 삼양사거리지구단위계획구역은 2006년에 지구단위계획이 결정된 상태로 구역 내에 강북 경전철 삼양사거리역이 들어설 예정입니다. 경전철역이 들어서게 되면 지구단위계획구역 내 역세권 개발이 함께 이루어져 노후한 지역 상권에 많은 변화가 있을 것입니다.“

-미아프라자의 입지적인 장점은 무엇이 있을까요?
“입지면에서 미아프라자의 가장 큰 장점은 배후세대가 풍부하고, 그 배후세대의 이동 동선상에 상가가 자리하고 있다는 점입니다. 미아프라자는 2001년 입주한 아이원 아파트 2,017세대를 비롯해 삼성래미안 2,600여 세대, 두산위브 1,370여 세대의 대규모 단지가 둘러싸고 있는 위치에 자리하고 있기 때문에 배후 수요가 확실합니다. 또한 이들 배후세대가 교통편을 이용하기 위해서는 저희 상가 앞을 지나쳐야 하기 때문에 상당한 유동인구를 확보할 수 있습니다. 현재 계획 단계에 있는 마을버스 정류장이 상가 앞에 들어서게 되면 집객력은 한층 높아질 것입니다.”

- 주변 아파트의 단지내 상가를 비롯한 대로변 상가들과의 경쟁이 예상되는데요.
“주변 아파트 단지내 상가의 경우 동선 면에서 불리한 점이 많고, 층수가 높지 않아 수용할 수 있는 업종이 제한적입니다. 또한 대로변 상가들은 노후도가 심하고 주로 저층 건물들이기 때문에 6층 규모의 신축상가인 미아프라자의 경쟁력은 충분하다고 생각됩니다. 특히 상층부를 차지하는 병원, 학원 등의 수요가 많아 상가 활성화에는 문제가 없을 것으로 보입니다.”

- 미아프라자가 건물 내적인 측면의 특장점이 궁금합니다.
“미아프라자는 3면이 아파트에 둘러싸여 있어 건물의 모든 방향에서 가시성이 좋은 장점을 가지고 있습니다. 상가 전면부에 분수광장을 설치해 아파트 주민들에게 휴식 공간을 제공하고 넉넉한 자주식 주차공간을 제공함으로써 상가의 집객력을 높였습니다. 여기에 업종구성의 유연성을 확보하기 위해 점포당 41.25㎡(12.5py) 이상의 넓은 전용 공간을 제공하고, 이용객들의 편의를 위해 13인승 엘리베이터 2대를 설치했습니다. 1층, 지하1층 후면부에는 테라스 공간이 제공되며, 층별 휴식공간도 설계 단계에 포함시켜 상층부 이용자들의 편의를 고려했습니다.”

- 업종 구성은 어떻게 계획하고 계신지요?
“지하1층에 660㎡(약 200py) 규모의 GS마트 입점이 확정되어 있는 상태입니다. 1층에는 제과점, 약국 등의 생활밀착 업종들로 구성될 예정이며, 2~3층은 병원, 4~6층은 학원 등의 교육시설로 계획하고 있습니다. 상층부의 경우 이미 병원, 학원 등을 운영하려는 실수요자 중심의 분양, 임대 문의가 많은 편입니다.”

- 공정률이 35% 정도로 높지 않은 편인데요, 투자의 안정성 부분에 대한 설명을 듣고 싶습니다.
“시행사가 토지를 매입한 상태에서 공사비 부분에 대해서만 약간의 대출을 받은 상태로 시행사의 금융 리스크가 거의 없는 상황입니다. 또한 현재 면적대비 55% 정도의 분양률을 보이고 있는데요, 분양된 금액만으로도 공사비를 충분히 초과할 뿐더러 입점이 확정된 GS마트의 임대보증금만 십 수 억원이기 때문에 분양주가 피해를 받을 확률은 제로에 가깝습니다.”

- 분양가와 수익률은 어느 정도인지 궁금합니다.
“지상1층을 기준으로 3.3㎡당 2,000만원 ~ 2,700만원 수준의 분양가를 책정하고 있습니다. 인근 아파트 단지의 단지내 상가의 일반 분양가가 3.3㎡당 3,000만원대로 예상되고 있는 점을 볼 때 가격경쟁력은 충분하다고 판단됩니다. 현재 GS마트 입점이 확정된 지하1층의 경우 7.4% 정도의 수익률이 나오고 있으며, 지상 1층과 상층부도 7.5% 내외의 수익률이 나올 것으로 보입니다.”

- 분양에 따른 금융적 혜택이 있나요?
“금융위기와 경기불황으로 상가에 대한 대출이 쉽지 않은 상황이지만, 저희 미아프라자는 시행사 주선으로 하나은행을 통한 40%의 대출이 가능한 상태입니다. 시중은행에서 미아프라자의 가치를 인정하고 있다는 측면에서 투자안정성도 확인해 볼 수 있고, 분양주의 투자 부담도 상당 부분 경감될 수 있는 좋은 조건이라고 생각됩니다.”

- 끝으로 하고 싶은 말씀이 있다면..
“분양을 시작한지 이제 4개월 정도 밖에 안 된 상황이지만 지하1층과 지상1층의 대부분이 주인을 찾은 상태입니다. 5,000여 세대 아파트 단지의 단지내 상가와 근린 상가로서의 역할을 동시에 할 수 있는 내입지적 장점과 GS마트, 분수광장과 같은 집객 시설이 확실하기 때문에 삼성 래미안의 입주가 시작되는 내년 봄쯤에는 상가의 가치가 크게 높아질 것입니다.”

미아프라자는 5,000여 아파트 단지 세대의 이동 동선 상에 자리하고 있고, 주변에 경쟁할만한 근린상가가 거의 없다는 점에서 입지적인 가치가 뛰어난 상가이다.

2010년 아파트 입주가 시작되고, 미아뉴타운 일대가 주거단지로서의 면모를 갖추게 되면 미아프라자는 대규모 아파트 단지의 단지내 상가이자 근린상가로서의 가치가 높아질 것으로 보인다.

특히 660㎡규모의 중형 마트가 지하1층에 자리해 있고, 전면에 분수광장을 설치하는 등 집객력을 높일 수 있는 여건을 갖추고 있고, 인근 상가건물들이 저층 위주로 구성되어 있어 상층부의 희소성도 높이 평가된다.

경전철과 삼양사거리 지구단위계획, 미아뉴타운 확장구역 공사 등 장기적으로 호재로 작용할 수 있는 사안들이 많다는 점에서 미래가치가 기대되는 상가이기도 하다.

2010년 미아프라자의 성공담이 기대되는 이유이다.