저금리가 지속되면서 은행보다 상대적으로 높은 수익추구가 가능한 상가, 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데, 신문, 광고등을 통해 수익률 보장, 확정임대계약 등 투자자들을 자극하는 문구들이 등장하고 있습니다. 이러한 상가들에서는 수익확약서까지 작성해주며 안정성을 강조하는데요.

보통 ‘연 ○○% 임대수익률 보장’ , ‘책임임대’ 등과 같은 내용으로 광고 지면을 장식하는 이런 문구들은, 임대차에 대한 고민 해결과 함께 안정적이고 높은 임대수익을 기대할 수 있을 것으로 인식돼 투자자들이 관심을 기울일 만한 내용입니다.

그러나 이런 확약서에는 몇 가지 문제점이 있습니다. 첫째는 약속의 실현성 여부입니다. 약속된 내용이 잘 지켜진다면 그나마 다행이겠지만 현실적으로 약속이 이행되지 않을 경우 어떤 후속조치를 취할 수 있는지가 문제가 되는 것입니다.

이러한 경우 재판을 통해서 승소한다 하더라도 분양회사나 개발사의 실체가 없어지거나 상대방의 자금영세성 등으로 현실적인 실효성이 확보되지 않을 수도 있습니다.

따라서 임대확약서가 발행되는 계약을 체결하는 경우라면 임대확약 주체의 현실적 이행능력에 대한 검증이 중요하며, 더욱 중요한 것은 투자대상으로 검토하는 상가의 향후 임대가치에 대한 현실적 판단이라 할 수 있겠습니다.

두 번째 문제점은 제시된 수익이 현실적 운영이익의 결과로서 받게 되는 금액인지, 아니면 이미 분양가에 제시수익률을 포함해 분양받은 뒤 자신이 불입한 분양대금의 일부를 돌려받게 되는 것인지의 여부를 확인하는 것도 중요합니다.

시행사나 개발사의 상가운영 노하우가 풍부해 실현이익을 통해 제시수익률을 보장하는 것이라면 다행이지만 단지 분양대금을 높게 책정하고 계약자가 납부한 금액 가운데 일부를 돌려주는 방식이라면 장기적 측면에서 수익 안정성을 기대하기 어렵게 됩니다.

세 번째 문제점은 임대확약서의 기간이 만료되는 경우입니다. 임대확약서의 주체가 명확하고 지불능력이 있다고 판단되는 경우 투자자 입장에서는 자칫 지속적인 안정성이 확보된 것으로 이해할 수도 있지만, 대개 상가 자체의 본원적 경쟁력이 담보되지 않는 이상 계약기간 만료 후의 이익실현 여부가 불투명해 출현금에 대한 수익이 생기지 않는 모습을 볼 수 있습니다.

결국 상가투자에 임하는 투자자의 입장에서는 제도적 안전장치가 상가투자의 안정성을 모두 확보해주는 것은 아니라는 점에 주의를 기울여야 할 것입니다.