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공매, 어떻게 투자해야 하나요?
등록일 : 2010-08-30
질문
공매를 통해 상가를 구입하려는 50대 직장인입니다. 

상가를 구입해 자영업을 시작해 보려고 고민 중에 서울이나 수도권 지역으로 장사가 될만한 목에 상가를 구입하려면 제가 가용할 수 있는 금액으로는 턱없이 부족해 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 공매를 통해 장사를 시작해 보려고 하는데, 공매를 통해 구입하면 괜찮을까요?
컨설팅 내용

공매란 세무서나 자치단체가 국세 및 지방세 체납세액을 회수하기 위해 세금 체납자의 재산을 압류한 후 한국자산관리공사에 처분을 의뢰한 물건들입니다. 특히, 부동산 침체기 때에는 매각 조건이 좋지만 부동산 시장이 잘 돌아가면 조금 까다로워 질 수 있습니다.

물론 부동산 경기와는 상관없이 투자 대상에 대한 자금규모를 갖추고 시작해야 하겠지만 틈새시장 가운데 또 하나의 다른 돌파구로 볼 수 있습니다.

적극적 투자자들에게는 공매물건이 군침이 도는 부동산이기는 하지만 투자시에는 몇 가지 주의가 필요합니다. 먼저 공매물건은 부동산 침체기때 조건이 좋다는 특징이 있습니다.

왜냐하면 완화된 조건에 매각을 받고 시장 분위기 좋을때 팔 수 있는 타이밍을 선택할 여지가 남아있기 때문입니다. 따라서 공매물건에 투자하기 제일 좋은 시점은 부동산 침체기에서 약간 상승기류가 있을 때 투자 적기라 할 수 있습니다.

또한, 공매물건은 법리적인 측면에서 안정성이 보장된다는 점도 장점이라 할 수 있어, 경제적인 권리분석만 잘 한다면 훌륭한 재테크 시장임에는 틀림없습니다.

공매시 전매여부에 대한 체크를 할 필요가 있는데 대게 정부에서는 부동산 시장이 호황일 때에는 전매를 허용하지 않는 경우가 많으며 이 규정은 각 지방자치단체에서 부동산 시장 흐름에 따라 제시하기 때문에 투자시 전매와 관련된 부분을 반드시 체크해야 합니다. 전매를 허용했다가 호황이 되면 전매를 강화하는 경우가 있기 때문입니다.

성공적인 공매를 위해서는 반드시 입찰 전 현장 확인을 통해 권리관계를 확인하고 적당한 입찰가격을 산정해야 합니다. 특히 공매에 나오는 부동산에 세입자가 있을 경우 추가비용이 들어갈 수 있기 때문에 이를 감안해서 낙찰가를 정해야 하며, 또 세금 압류일자나 저당권 설정 등기 이전에 설정된 가등기 등의 선순위 권리는 낙찰자 부담이기 때문에 주의해야 합니다.

그리고 이미 공매공고가 된 부동산이더라도 자진납부, 송달불능 등의 사유가 발생했을 경우 입찰이 시작되기 전 해당 물건에 대한 공매가 취소될 수 있음도 염두에 둬야 합니다.

 


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