금융권의 정기예금의 경우 이미 확정 수익률이 정해져 있기 때문에 자신의 수익을 예측할 수 있지만 펀드투자나 분양상가 투자는 향후 벌어질 예상수익률 내지는 목표수익률이기 때문에 수익률을 현실성 있게 검토하기란 쉽지 않습니다.

투자수익률을 검증하려는 이유는 여러 가지가 존재하겠으나 같은 자금으로 취할 수 있는 여러 방법 중 가장 수익을 높일 수 있는 투자처를 찾기 위함일 것입니다.

만일 분양가가 9억원 정도하는 상가에 투자를 하려고 한다고 가정하고 시행사에서 금융권과 연계해 분양가의 40%에 해당하는 금액을 연 6.5% 의 조건으로 융자가 가능하며, 보증금 1억원, 월세 5백만원 정도에서 임차를 희망하는 임차인이 대기중이라고 한다면 이 상가에 실투자금 대비 투자수익률은 얼마나 될까요?

위 계산내역을 순서대로 따라해보면 실질수익률은 약 8.32% 정도가 도출되는데, 이 투자수익률은 순차적 납입기간별, 보증금 입금일정별, 날짜별 계산까지 검토하여 일자단위의 수익까지 상세하게 검토한 것은 아니다.

위 표와 같이 융자금액의 활용범위를 10% 낮추면서 실투자금액이 늘어난다면 실질 수익률도 8.01%로 약 0.31P% 낮아지는 결과가 발생합니다. 이렇게 비교분석해보면 우선 임차조건이 확실하다는 전제하에서는 금융비용을 활용한 레버리지 효과를 최대한 활용하는 것이 유리하다는 것을 확인할 수 있습니다.

하지만 현실적으로 임차인의 영업경쟁력과 임차안정성 등을 감안해보면 금융비용조달을 40%까지 모두 활용하는 것은 지금과 같이 기준금리가 오른 상황에서는 자칫 리스크를 안을 수도 있으므로 현실성을 감안할 필요가 있습니다.

임차인이 계약기간 만료시 영업경쟁력이 약해 계약연장을 포기하는 경우 투자자 입장에서는 수익금이었던 월세에서 금융비용을 부담하는 것이 아니라 개인 자금으로 금융비용을 부담하게되어 부담비율이 과도해 질 수 있기 때문에 항상 적정 수준의 타인 자본비율을 맞추는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.