상가뉴스레이다를 시작페이지로   
 
   
더보기
뉴스/칼럼| 분양상가| 국내주요상권| 행운드림프라자
 
상가Q&A
전체
상가일반
상가법률
상가세무
창업일반
창업법률
창업세무
금융재테크
비타민강좌
비타민강좌란
비타민강좌전체보기
3분컨설팅
3분컨설팅
SNR시장분석/통계
SNR시장분석자료
지식거래소
지식거래소
지식등록및이용안내
서비스팩2이용자안내
포인트충전
포인트충전안내
김혜진
02)598-2816
메일보내기

 

홈 > 지식창고 > 3분컨설팅

투자수익률 구하는 방식은?
등록일 : 2010-09-06
질문
얼마 전 상가투자에 관심을 갖게된 50대 직장남입니다. 

지금 거주하고 있는 집과 저축/예금 외에는 이렇다할 투자대상을 찾지 못하던 중 노후대비용으로 상가가 괜찮다는 지인의 소개를 듣고 요즘 이 곳 저 곳으로 투자처를 구하고 있습니다. 

투자처를 찾아 다니다보니 상담해 주시는 분들이 상가 투자시 수익률이 얼마라고 말을 하는데 도대체 이 수익률은 어떻게 구해지는 건가요? 

그리고 집을 분양받을 때처럼 은행 대출을 받으려고 하는데 어느 정도가 적당할까요? 
컨설팅 내용

금융권의 정기예금의 경우 이미 확정 수익률이 정해져 있기 때문에 자신의 수익을 예측할 수 있지만 펀드투자나 분양상가 투자는 향후 벌어질 예상수익률 내지는 목표수익률이기 때문에 수익률을 현실성 있게 검토하기란 쉽지 않습니다.

투자수익률을 검증하려는 이유는 여러 가지가 존재하겠으나 같은 자금으로 취할 수 있는 여러 방법 중 가장 수익을 높일 수 있는 투자처를 찾기 위함일 것입니다.

만일 분양가가 9억원 정도하는 상가에 투자를 하려고 한다고 가정하고 시행사에서 금융권과 연계해 분양가의 40%에 해당하는 금액을 연 6.5% 의 조건으로 융자가 가능하며, 보증금 1억원, 월세 5백만원 정도에서 임차를 희망하는 임차인이 대기중이라고 한다면 이 상가에 실투자금 대비 투자수익률은 얼마나 될까요?

투자수익률 구하는 방법 (취/등록세 제외)

항목

대출 30% 받을 경우

대출 40% 받을 경우

계산내역

① 분양가

900,000,000

900,000,000

분양가총액

② 예상보증금

100,000,000

100,000,000

예상(확정)보증금액

③ 예상월세

5,000,000

5,000,000

예상(확정)월세액

④ 융자금

270,000,000

360,000,000

융자처리할금액

⑤ 융자이율

6.5%

6.5%

융자액 연이율

⑥ 실투자금액

530,000,000

440,000,000

①-(②+④)

⑦ 월대출이자액

1,462,500

1,950,000

④ × 금리% ÷ 12개월

⑧ 실질월수익액

3,537,500

3,050,000

③-⑦

⑨ 실질연수익액

42,450,000

36,600,000

⑧×12개월

⑩ 실질연수익률

8.01%

8.32%

⑨÷⑥ × 100



위 계산내역을 순서대로 따라해보면 실질수익률은 약 8.32% 정도가 도출되는데, 이 투자수익률은 순차적 납입기간별, 보증금 입금일정별, 날짜별 계산까지 검토하여 일자단위의 수익까지 상세하게 검토한 것은 아니다.

위 표와 같이 융자금액의 활용범위를 10% 낮추면서 실투자금액이 늘어난다면 실질 수익률도 8.01%로 약 0.31P% 낮아지는 결과가 발생합니다. 이렇게 비교분석해보면 우선 임차조건이 확실하다는 전제하에서는 금융비용을 활용한 레버리지 효과를 최대한 활용하는 것이 유리하다는 것을 확인할 수 있습니다.

하지만 현실적으로 임차인의 영업경쟁력과 임차안정성 등을 감안해보면 금융비용조달을 40%까지 모두 활용하는 것은 지금과 같이 기준금리가 오른 상황에서는 자칫 리스크를 안을 수도 있으므로 현실성을 감안할 필요가 있습니다.

임차인이 계약기간 만료시 영업경쟁력이 약해 계약연장을 포기하는 경우 투자자 입장에서는 수익금이었던 월세에서 금융비용을 부담하는 것이 아니라 개인 자금으로 금융비용을 부담하게되어 부담비율이 과도해 질 수 있기 때문에 항상 적정 수준의 타인 자본비율을 맞추는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.


* 자료 인용시 인터넷주소 "www.sangganews.com" 와 한글상호 "상가뉴스레이다"를 병행하여 표기할 시 본 내용의 복제와 전재를 허용합니다.
(무단 전재 시 법무법인을 통하여 개인 및 단체를 상대로 손해배상을 청구합니다.)
용산더프라임
서울 용산구 원효로

 


회사소개  광고안내  제휴문의  책임한계및법적고지  고객제안및신고  사이트이용약관  개인정보취급방침  고객센터  사이트맵
(주)상가뉴스레이다 대표이사 선종필 본사 : 137-882 서울특별시 서초구 서초중앙로 24길 10 공도빌딩 7F
통신판매업신고 제 08073호 사업자번호 : 214-87-66766 대표/고객센터 : 02) 598-2816 FAX : 02) 598-2817
개인정보관리책임자 : 강신욱(ksw@sangganews.com)

Copyright ⓒ 2011 SanggaNews, all right reserved.