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주인이 바뀐 상가 임차인의 임대차 계약해지요구는?
등록일 : 2010-10-27
질문
한동안 은행 예금에서 나오는 이자로 생계를 유지해 오시던 저희 아버지께서 얼마 전 모 커피브랜드가 입점해 한창 성업 중에 있는 한 상가점포를 매수하셨습니다. 금융권 예금금리가 너무 낮아져 대체 투자처로 생각하신 것 같습니다. 그런데 지금 그 점포의 입점해 있던 임차인이 계약 해지를 요구하고 있습니다. 이게 정당한 요구가 되나요?
컨설팅 내용

우선 결론부터 말씀을 드린다면 법적으로 임차인 입장에서 정당한 권리를 행사했다고 볼 수 있습니다.

매수자인 아버님 입장에서는 기존 임차인과의 관계를 유지하는 것을 전제로 자본 투입과 계획 일정을 조율했지만, 막상 현실에서는 이러한 계획들이 차질이 생겨 자금 스케줄이 뒤엉키면서 낭패를 볼 수도 있는 것입니다.

위와 관련된 상가 임대차에 관한 판례를 보면 ‘임대차 계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의해 이행방법이 달라지는 것은 아니다. 허나 임차인이 원하지 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이므로 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다.’라고 되어있습니다.

쉽게 풀이한다면, 임차인 입장에서 임대인이 바뀌는 상황에 이의를 제기한다면 이전에 행해졌던 임대차관계를 해지할 수 있다는 점입니다.

대부분 이러한 문제들이 발생하는 이유는 매수자 입장에서 기임차인이 자동적으로 임차 내용을 승계한다고 생각하는 때문입니다.

대부분의 건물 인수인계에서 임차인들의 경우, 과거 구 점포주와의 계약내용을 새로운 점포주가 기간이행 및 금액이행을 전제로 인수인계가 이루어지는 것이 보통이므로 큰 문제가 없이 인수되는 경우도 많지만, 이외로 임차인 입장에서 구임대인과의 계약을 신임대인과의 계약으로 승계하지 않으려는 움직임도 있을 수 있기 때문에 주의가 요망되는 것입니다.

따라서 현재 직접운영하는 점포가 아닌 임대차관계가 있는 점포를 매수하고자 한다면 우선 기임차인에 대한 계약 승계의 의지 여부를 반드시 확인해 투자의 목적을 잃지 않도록 노력을 기울여야 합니다.


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