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경매, 물권과 채권의 우선순위
등록일 : 2010-11-24
질문
 경매로 부동산에 투자를 해보려는 30대 직장인입니다. 여러 언론에서 경매를 통한 부동산 투자로 고수익을 내고 있다는 기사를 읽고 무작정 시작해 보려고 하는데 참 어려운 점이 많더군요. 특히 등기부등본을 분석하는 것이 가장 힘든 부분이던데 등기부 등본에 기재된 물권과 채권의 우선순위에 따라 배당을 받는 순위가 크게 달라지는 것으로 알고 있는데 정확하게 어떻게 순위가 매겨지는 건가요?
컨설팅 내용

어느 투자든지 투입비용을 최소화하고 수익을 극대화하는 것이 투자의 기본이라 할 수 있습니다. 그런 점에서 경매는 지역적으로 다소 차이가 있지만 주변 시세에 비해 상당히 저렴한 비용으로 부동산을 취득할 수 있다는 장점을 가진 투자방식입니다.

단, 무턱대고 저렴한 비용으로 취득이 가능하는 점에 현혹되어 위험에 노출된 상품을 고르면 일반 투자한 것에 비해 리스크가 크다는 단점을 가지고 있기도 합니다.

따라서, 경매를 시작하시기 전에 반드시 경매의 기본 진행과정과 필수 용어 그리고 배당과 관련된 지식을 어느정도 지니고 시작하여야 합니다.

그 중에서도 물권과 채권의 우선순위는 배당과 관련된 지식으로 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 낙찰을 받으신 후 말소될 것이라 믿었던 권리들이 살아나 낙찰자에게 독으로 작용하는 경우도 있기 때문입니다.

우선 물권과 물권 상호간의 우선순위는 해당 물권의 성립시기를 기준으로 빠른 물권이 후에 성립한 물권보다 선순위에 서게되며. 채권과 채권 상호간(가령 가압류)에는 성립시기의 선, 후에 관계없이 언제나 나란하게 서게됩니다.

예를 들어 배당금액이 5,000만원일 경우 (1) 1월 2일날 채권자 갑이 3,000만원의 근저당권을 설정하였고, (2) 1월 5일날 채권자 을이 5,000만원의 근저당권을 설정하였고, (3) 1월 7일날 채권자 병이 2,000만원의 근저당권을 설정하였다고 가정해 보겠습니다.

이때 배당순위는 앞서 언급한 바와 같이 위와 같은 물권상호간의 우선순위는 성립시기를 기준으로 선순위가 정해지기 때문에 채권자 갑이 3,000만원을 모두 배당받고 나머지 2,000만원은 채권자 을에게 배당되어집니다.

여기서 채권자 을의 3,000만원과 채권자 병의 2,000만원은 채무자에게 비용을 청구할 수 있을 뿐 낙찰자에게는 아무런 추가비용이 발생하지 않습니다.

또한, 배당금액이 6,000만원 일 때 (1) 1월 2일 채권자 갑이 청구금액 5,000만원을 가지고 가압류를 하여 그 집행이 되었고, (2) 1월 5일 채권자 을이 청구금액 5,000만원을 가지고 가압류를 하여 그 집행이 되었고, (3) 1월 7일 채권자 병이 청구금액 5,000만원을 가지고 가압류를 하여 그 집행이 되었다고 가정해보면, 이 때 배당순위는 갑, 을, 병 모두 2,000만원씩 고르게 배당을 받게 된다.

이는 채권과 채권간의 순위가 성립시기와 관계없이 항상 나란하게 배당된다는 점이 작용하기 때문이다.

위와 같은 물권과 채권간의 우선순위는 낙찰금액에 대한 배당순위를 따지는 기본적 요소이므로 항상 유념해 등기부등본을 분석하는 것이 중요하다.


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