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성공적인 상가투자의 방법은?
등록일 : 2010-12-22
질문
요즘 방송을 보면 부동산 시장 특히 주택시장에 대한 부정적 반응들이 많이 나타나고 있는 것으로 알고 있습니다. 

내집마련으로 한 평생을 다 바치신 분들이 하루 아침에 ‘하우스 푸어’라는 신조어가 생기고 있습니다. 

대다수의 사람들이 집을 거주의 개념이 아닌 투자의 개념으로 바라고 있어 이런 사태가 벌어지고 있는 것 같은데 저는 부동산 상품 중 상가에 아주 관심이 많이 있는 일인입니다. 

그런데 아파트와 달리 위험부담이 상대적으로 큰 상가에 대해 성공적인 투자 방법을 알고 싶습니다.
컨설팅 내용

상가는 주택(아파트)와 달리 대중화되어 있는 투자방식이 아닙니다. 따라서 투자시 상당한 지식을 요하는 투자상품 중 하나로 분류되고 있습니다.

다만, 부동산에 대한 전반적인 이해와 더불어 성공적인 투자를 해왔던 자산가들의 노하우를 꼼꼼히 분석해 본다면 두려워만 할 투자대상은 아닙니다.

우선 성공적인 투자를 하고 있는 자산가들의 1단계 노하우는 투자자 자신의 투자성향을 파악하는 것입니다. 상가투자를 하는데 있어서 위험을 감수하고서라도 고수익을 추구하는 유형이 있는가하면, 안정성을 중시하는 부류가 있습니다. 따라서 본인의 성향을 잘 파악해 이에 맞는 상가를 선정하는 것이 필요하겠습니다.

2단계로는 투자기간을 결정하는 것입니다. 이는 본인이 생각하는 투자기간이 단기인지 장기인지에 따라 접근방식도 달라져야하는데 애매한 투자기간 설정은 자칫 투자목적을 흐릿하게 할 수 있기 때문입니다.

3단계는 자신이 잘 아는 지역과 상품에 대한 우선적 접근입니다. 본인이 잘 모르는 지역과 상품을 접하게 되면 아무래도 시행착오가 발생할 가능성이 높아집니다. 따라서 투자자 자신이 가장 자신있는 지역부터 살펴보는 것이 시행착오를 줄여가는 하나의 방법이라고 할 수 있습니다.

4단계로는 투자전 전문가와의 상담이 필요합니다. 상가의 경우 위에서 말씀드린바와 같이 주택(아파트)와 달리 투자상품이 대중화되지 못해 전문적인 지식을 가진 이들이 부족합니다. 특히 적지 않은 금액을 투자하는데 있어 안목이나 식견이 다른 어느 상품보다 중요하므로 전문가를 만나 본인이 관심있어한 상품에 대해 검토를 해보는 것이 좋습니다.

5단계로는 선별한 상가의 임차가능성과 임대시세를 조사하는 것입니다. 상가는 철저한 수익성 상품이기 때문에 임차인이 들어오지 않으면 어려움을 겪을 수밖에 없습니다. 또, 분양회사 측에서 제시한 수익률만 절대적으로 믿기에는 위험성이 너무 크므로 스스로 발품을 팔아 주변 임대시세를 파악하는 것이 좋습니다.

6단계는 상가를 이용할 임차인의 경영능력을 파악하는 것입니다. 해당 상가의 업종이 자주 바뀌거나 중간중간 공실이 발생하면 안정적 수익확보에 차질이 발생할 수 있기 때문에 선임대 상가인 경우 가능하다면 해당 임차인을 직접 만나 경영능력 및 의지를 살펴볼 필요가 있습니다.

마지막으로 7단계는 타인자본비율과 자기자본비율을 어떻게 조합할 것인지에 대한 결정을 해야합니다. 특히 현 시점에서 기준금리 인상에 따른 대출금리의 동반상승으로 인해 레버리지효과(일명 지렛대 효과)가 크게 떨어져 투자는 했음에도 불구하고 자기자본만 출혈시키는 악순환이 나타날 수 있기 때문에 반드시 대출비중을 결정해야 합니다.


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